"집값추락 시기에 공급폭탄된 2기신도시의 역설"

[신도시 빛과 그림자]⑤ 두 개의 반성론과 추가 필요성은?

[아시아경제 이규성 기자]분당 등 제 1기 신도시의 출현은 충격 그 자체였다. 지난 1991년말 신도시 첫 입주 이후 신도시에서의 삶이라는 새로운 경험이 펼쳐진 것이다.

지난 96년 수도권 5개 신도시가 완공되기까지 신도시 개발은 군사작전을 방불케 했다. 세계 도시건설의 역사에도 유례 없는 일이었다. 그러나 업적이라고 칭하기에는 허점투성이었다. 그 평가를 위한 논쟁이 '신도시 반성론'이다. 당시 학자, 도시계획 전문가는 물론 주택정책 담당자, 심지어는 대학에서 관련 학문을 담당하는 학생, 언론까지 신도시 반성 열풍은 '남북통일론'만큼이나 진지하고 지난한 논쟁으로 이어졌다.

◇반성론과 반성론에 대한 반성= 장성수 주택산업연구원 연구위원은 "반성론은 자족성과 고밀 개발, 수평적 확산 등 도시연담화, 각종 기반시설, 도시의 성격 및 환경 등에 이르기까지 다양하게 펼쳐졌다"면서도 "그러나 지나치게 반성 일변도로 치달은 측면이 있다"고 설명했다. 1기 신도시는 침상도시(Bed town)라는 반성론 속에 "더 이상 신도시 건설을 하지 않는 것이 맞다"는 결론을 남기고 잦아 들었다.

그 결과는 지난 1993년 신도시 개발의 근거였던 택지개발촉진법을 대체할 국토이용관리법 개정을 통한 '준농림지 개발'로 이어졌다. 숱한 농지가 전용되는 과정에서 나홀로 아파트들이 속출했으며 수도권 전역에 난개발 몸살로 심각한 환경파괴를 드러냈다.

준농림지 개발이 진행되던 10여년 동안 집값은 크게 안정됐다. 실례로 전국 주택가격지수(2011년 6월=100 기준)는 89년 말 54.4에서 △90년 말 65.8 △94년 말 60.3 △2000년 말 56.7을 기록하는 등 가격이 횡보해왔다. 그러나 △2001년 말 62.3 △2002년 말 72.5로 급등했으며 지난 2008년 6월 최고 정점에선 110를 넘어서며 집값 방어에 사실상 실패했다.

한만희 국토해양부 차관은 "국토이용관리법 개정 당시 추가 신도시 건설 논의가 반짝 했으나 반성론 열풍으로 더이상 논의가 불가능했다. 즉 사회적 합의가 어려웠다"면서 "난개발 폐해, 다시 꿈틀대는 집값 등으로 추가 신도시 필요성이 제기돼 2기 신도시가 추진됐다"고 설명했다. 이에 ▲2001년 화성동탄1 ▲ 2002년 김포 한강 ▲2003년 성남 판교, 위례, 파주 운정, 평택 고덕, 대전 도안 등이 신도시 지정됐으며 ▲2004년 아산신도시 ▲2005년 수원 광교 ▲ 2007년 양주 ▲2008년 화성동탄2 ▲2009년 인천 검단 신도시사업이 각각 지정됐다.

한 차관은 "2001년 이후 2기 신도시 발표만으론 집값을 잡는데 역부족이었다. 심리적 위기감이 컸던 탓이다. 지난 98년 서브프라임 등 글로벌 금융 위기가 닥치고서야 집값이 꺾였다. 따라서 2기 신도시 지정 등은 집값 안정을 목표로 한 부분에서 본다면 다소 실기한 측면이 있다"고 덧붙였다. 올해 세종시 및 혁신도시 등을 포함, 제2기 신도시에서 6만여가구의 주택이 공급된다. 판교신도시가 2만9700가구인 점을 감안하면 올해 판교급 2개가 쏟아진다.

이처럼 2기 신도시 주택의 60%가 집값 하락기에 공급이 집중돼 2기 신도시 효과가 반감됐다는 의견도 제기되고 있다. 일부에선 3년 정도 앞당겨 지정돼 시장 안정을 도모할 필요성이 있었다고 지적한다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 "2기 신도시 주택공급이 글로벌 금융 위기 이후 집중된다는 점에서 보면 집값이 폭등하기는 시기에 신도시를 지정, 집값이 떨어지는 시기에 주택을 공급하는 문제가 발생했다"며 "2기 신도시 건설이 자족성, 첨단성, 환경 및 생태적 개발 등에서 크게 진일보했음에도 불구하고 가장 큰 목표인 시장 안정에는 큰 성공을 보지 못한 것으로 평가할 수 있다"고 지적했다. 즉 반성론에 대한 반성인 셈이다.

장 연구위원 또한 같은 의견을 내놓고 있다. 장연구위원은 "1기 신도시 반성론의 열풍이 가져온 문제는 추가 신도시 건설 논의 중단으로 2기 신도시 건설 시기 설정에 실패했다. 2기의 목표를 적절히 달성하기 위해서는 1기 공급 이후 바로 택지를 확보, 비축한 다음 급등기에 대비하는 지혜가 필요했다"고 설명했다.

◇2기 신도시 평가는 언제 유효한가= 1기 신도시와 마찬가지로 제2기 신도시 역시 주거 안정을 목표로 하고 있다. 국토해양부에 따르면 2기 신도시사업이 완료되는 시점인 오는 2016년 주택보급률은 전국 106%, 수도권 102%에 도달할 것으로 추정된다. 즉 주거의 절대량 부족은 해소된다고 볼 수 있다. 따라서 산술적으로 신도시 건설 목표 또한 해소된다.

이와 관련, 송현담 대한주택건설협회 이사는 "올해부터 2기 신도시가 속속 완료됨에 따라 새로운 평가작업이 필요한 시점인 것은 맞다"면서 "주거 안정을 목표로 한 신도시건설이 필요한 지도 그 대상"이라고 말했다.

지금 2기 신도시 평가와 반성은 유보돼 있다. 총 12개에 이르는 신도시가 아직 완료되지 않아서다. 2기 신도시의 목표는 1기와 마찬가지로 주거안정에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 학자와 전문가, 정책담당자들은 2기 이후 추가 신도시 건설로 주거 안정 달성이 가능할 것이냐를 두고 분석에 나섰다.

속성개발이라는 비판에도 불구하고 2기의 성과는 만만치 않다. 주거 안정성은 물론 도시계획 측면에서도 진일보했다. 성과로는 자족성 확대 및 고밀개발 해소, 생태ㆍ환경적 도시 계획, 'U-시티' 등 IT 기술이 접목된 첨단도시, 주거 안정 기여 등을 꼽을 수 있다. 그러나 여전히 혹독한 대가를 치루고도 주택 불균형 해소, 자가 보유율 확대, 교통 등 인프라 개발 등에서 여전히 문제점을 노출하고 있다.

특히 임대주택보급률 확대 측면에서는 획기적으로 나아지진 않았다. 여전히 불균형 해소, 사회적 안전망 측면의 시장 안정은 여전히 숙제로 남아 있다. 또한 친환경 개발 및 경쟁력 강화를 위한 미래도시 육성이라는 또다른 목표가 서서히 고개를 들고 있다.