[김인만의 부동산돋보기]시작만큼이나 졸속인 출구전략 내놓기

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]지난 1월30일 서울시는 출구전략을 담은 뉴타운 정책을 내놨다. 사업시행인가 이전 단계 610곳에 대한 실태조사와 주민의견을 물어 추진할 곳과 해제할 곳을 가려서 정리를 하겠다는 것이 주된 내용이다. 이로써 2002년 도입된 서울 뉴타운 개발사업은 10년 만에 사실상 종지부를 찍었다고 해도 과언이 아니다.

뉴타운은 오세훈 전 서울시장 시절부터 출구전략 필요성이 제기됐다. 박원순 서울시장은 시민운동가 출신답게 거주권을 인권으로 해석하고 소유자보다는 거주자를 배려하는 내용이 강화했지만 출구전략은 이미 진행된 것과 틀리지 않다. 이미 지분가격 폭등 및 부동산시장 침체 등으로 사업추진이 어려운 상황이었다. 어차피 빠른 진행은 기대할 수도 없고 출구전략의 필요성은 누구나 인식된 것이어서 놀랄 일은 아니다. 그러나 이번 뉴타운 발표는 몇가지 문제점을 노출하고 있다.

출구전략이 불가피한 점은 인정되더라도 발표 자체가 문제일 수 있다. 가령 바보인 학생을 선생이 굳이 공식적으로 바보라고 선언할 경우 교실은 갈등과 학습 분위기 저하 등을 초래한다. 정상적인 학습은 유지되지도 않고, 바보와 일반학생간의 분열만 가속화되는 일도 허다하다. 시장도 마찬가지다. 뉴타운 출구전략의 발표라는 것은 교실에서 선생이 일방적 선언으로 갈등과 그 책임을 학생들에게 떠넘겼듯이, 학습 분위기도 더 얼어붙게 할 공산이 크다.

현재 부동산시장은 글로벌 경제위기와 침체된 내수경기, 추가상승 기대감 상실, 투자심리 불안 등이 겹쳐 정상적인 거래는 물론 급매물조차 거래가 안 된다. 작년 진보성향의 박원순 서울시장 당선으로 뉴타운, 재건축 사업의 제동을 우려한 투자심리 위축이 더 심해졌다. 설 이후 시장 침체가 가속화되는 시점에서 뉴타운 출구전략을 발표한 것이다.

투자자들이 생각하는 박원순 시장에 대한 우려가 현실이 되었고 발표시점도 중병이 걸린 환자한테 급하게 파산신고를 한 것과 같다. 따라서 당분간 부동산시장 침체는 더 깊어질 전망이다. 일부에서는 사업추진이 빠른 구역은 반사이익을 얻을 것이라고 예상한다. 물론 새 아파트 공급이 부족하기 때문에 사업속도가 빠른 구역은 분명 희소가치가 있고 반사이익도 가능하다. 그러나 침체된 현재 부동산시장 분위기에서 투자심리 위축으로 더 깊은 침체의 늪으로 빠질 가능성이 있어 당분간 사업추진 속도가 빠른 구역도 약세를 면하기는 어려워 보인다.

더 큰 문제는 단순히 투자심리 위축에만 있는 것이 아니라 주민들 갈등과 도심 슬럼화로 인해 결국 서민들에게 또 다른 피해를 준다는 데 있다. 뉴타운사업은 당초 무리하고 급진적이었다. 게다가 지분가격 폭등과 시장 침체는 뉴타운사업을 발목을 잡았다. 지금이 출구전략을 쓰기에도 적절한 시기다. 미래를 위해서도 피할 수 없는 숙제다.

또한 서울시 주도로 시작한 만큼 서울시가 마무리할 사업이다. 시간도 요구되는 사업이다. 매우 어려운 숙제다. 그러나 출구전략 발표 또한 성급성을 피할 수 없다. 게다가 모든 문제를 주민들한테 떠넘겨졌다.

주민들은 공공성보다는 자신의 이익을 먼저 생각하고 각자 상황과 입장이 달라 지금까지도 수많은 갈등과 분쟁을 겪었다. 예전보다 더 어려워진 상황에서 주민끼리 협의가 잘 된 곳만 지원하고 사업을 계속 하겠다는 것은 서울시는 추진할 의지가 전혀 없고 주민들이 알아서 마무리를 하라는 것이다. 거주자의 권리 보호는 좋지만 재개발 주거이전비 문제에서 보듯이 집주인과 세입자의 관계에서 약자일 수밖에 없는 세입자가 또 다른 피해를 볼 가능성도 배제할 수 없다.

서울도심에는 재개발, 재건축 사업을 통한 주택공급을 하지 않는 한 추가 주택공급이 어려운 현실을 감안하면 중장기적으로 주택공급 부족문제는 또 다른 부동산 불안의 씨앗이 될 수 있다. 노후도가 심한 구도심 정비가 늦어질수록 도심 슬럼화가 가속되고 서민주거환경은 악화되면서 도시정비가 잘된 강남권, 수도권 신도시, 택지지구와의 삶의 질 차이는 더 벌어질 것이다.

뉴타운 사업은 처음부터 너무 무리하게 추진을 한 것이 가장 큰 문제이나 이미 벌어진 일이다. 지금은 자연스럽게 구역별 속도조절과 적절한 지원, 주민들과의 협의를 통해 장기적으로 진행과 마무리를 해야 할 때였다. 이번에 뉴타운 발표를 할 필요가 없었다. 발표 하더라도 굳이 지금 시점에 할 필요도 없었다. 오직 서울시를 위한 출구전략 발표일 뿐이었다.