서울시 新정비사업책… 수혜지를 찾아라

[아시아경제 배경환 기자] 서울시의 뉴타운 정비사업 신정책에 따라 지역별 희비가 엇갈리고 있다. 총 1300여곳에 달하는 뉴타운·재개발·재건축 사업지 중 사업시행인가 이전 단계인 610개소를 대상으로 실태조사를 실시한 후, 주민의견 수렴을 통해 추진여부가 결정된다. 아파트 재건축 사업지는 제외된다.

준공을 받아 입주한 434개 구역을 제외하고 사업시행인가 이후 단계에 있는 256곳이 수혜 대상지다. 이번 제도에서 빠지게 된 아파트 재건축도 사업진행에 대한 제동이 걸리지 않은 덕분에 사실상 숨어있는 수혜지로 볼 수 있다.

침체된 시장분위기 속에서 프리미엄 상승이 기대되는 곳은 사업시행인가 이후의 256곳이다. 사업지는 사업시행인가 이후에 ‘관리처분인가->철거 및 착공->분양->입주’의 추가 단계를 거치게 된다.

사업시행인가와 관리처분인가 과정은 후반 작업이기는 하지만 추진에 따른 위험이 도사리고 있다. 2008년 관리처분인가를 받은 마포구 아현뉴타운 아현3구역은 철거 및 분담금 문제로 사업이 지연됐고 2010년 관리처분을 받은 가재울뉴타운 4구역도 현재까지 착공이 미뤄지고 있다.

위험부담 없이 가장 안전하게 수혜를 받을 수 있는 단계는 착공 이후부터다. 착공과 동시에 분양, 입주 단계까지 이른 경우 위험에서 약 90% 이상 벗어났다고 볼 수 있다.

본 출구전략 내용을 살펴보면 초기단계의 사업지가 해제돼 원점으로 돌아갈 경우 신규공급물량 공백은 새 아파트 및 기존 단지의 가격 상승을 불러올 수 있다. 현 시점에서 위험을 벗어난 단지를 주목해 볼 필요가 있다.

◇사업추진이 빠른 뉴타운… 왕십리·가재울·흑석

▲시범뉴타운 1차=시범뉴타운인 은평·길음·왕십리뉴타운 중 은평뉴타운과 길음뉴타운은 이미 안정적인 주거지역을 형성했다. 왕십리뉴타운의 경우 총 3개 구역 중 2구역 한 곳만 분양해 아직은 수혜대상지로 분류할 수 있다.

연내에 왕십리1구역과 3구역이 분양할 예정으로 1~3구역이 함께 완성되면 주거지역으로 선호도가 높은 주거지역이 될 것으로 기대된다. 1구역은 전용 41~148㎡ 총 1702가구 중 933가구를, 3구역은 전용 61~178㎡ 2101가구 중 1195가구가 일반 분양된다.

▲2차 뉴타운=2차 뉴타운 중에서는 전농·답십리뉴타운, 미아뉴타운, 가재울뉴타운, 아현뉴타운 등이 분양사업을 진행했다. 이중 ‘가재울뉴타운’이 빠른 행보를 보이고 있다. 총 6개 구역 중 1·2구역은 2009년 입주를 했고 3구역은 분양 중이다. 4구역은 4월 분양예정이다. 서북부의 신 주거단지로 조성되는 가재울뉴타운은 신규업무지구로 팽창하고 있는 상암지구(DMC)의 배후주거지로 주목받고 있다.

가재울뉴타운 3구역을 재개발 한 ‘래미안e-편한세상’은 전용면적 57㎡ 조합원 매매가격이 4억~4억4000만원, 전용면적 84㎡는 4억8000만~5억1000만원선으로 소형보다 중형면적이 가격경쟁력이 높다.

▲3차 뉴타운=3차 뉴타운 중에서는 흑석뉴타운이 가장 독보적이다. 3차 뉴타운 대부분은 추진위원회 및 조합설립 등의 초기단계에 이르지 못한 구역이 많은데 반해 흑석뉴타운은 재개발 사업이 이미 진행되고 있던 4~6구역을 중심으로 가속도가 붙은 곳이다. 흑석뉴타운 5구역 흑석한강센트레빌은 지난 3월 첫 입주를 했다. 4구역을 재개발 한 흑석한강푸르지오와 6구역을 재개발 한 흑석센트레빌II는 현재 분양 중으로 연내 입주 예정이다. 특히 흑석뉴타운에는 동부건설 공급물량이 많아 지역적으로 랜드마크가 될 요소를 갖추고 있다.

분양 중인 흑석센트레빌II는 중소형 면적이 인기리에 마감됐다. 전용면적 119㎡, 146㎡ 일부 가구만이 남아있다. 전용면적 119㎡는 8억6000만~9억3000만원선 정도로 계약이 가능하다.

흑석뉴타운은 사업추진이 빠를 뿐 아니라 입지 조건도 뛰어나다. 9호선 개통으로 강남 및 용산, 여의도 접근성이 우수해졌고 한강 조망 및 서달산, 국립현충원근린공원의 녹지공간을 이용할 수 있다. 또한 8학군 진학이 가능해 교통·학군·환경 등 3박자를 고루 갖추고 있다.

◇사업추진이 빠른 재개발 밀집지… 금호동

재개발 지역이지만 입지조건이 우수하고 여러 사업지가 연결돼 대규모 단지를 형성하는 성동구 금호동 일대도 안정적인 거주 지역으로 뽑힌다.

금호 14구역과 금호 17~19구역은 모두 강남 및 강북 진출입이 수월하며 왕십리 민자역사 접근이 수월해 편의시설 이용이 손쉽다. 현재 전용면적 85㎡의 조합원 매매금액은 5억 후반~7억원 초반대이며 전용면적 140㎡는 약 8억~10억원 정도 범위에서 거래할 수 있다. 위 단지들은 대부분 1군 건설사가 공사를 진행했으며 연내에 입주를 기다리고 있다.

한주희 이삭디벨로퍼 부사장은 “사업 초기단지들은 더욱 더 장기화 되고 중반 이후 단지들은 탄력을 받을 수 있는 만큼 단기적으로 신규공급에 공백이 예상된다” 며 “미리 움직인다면 신규아파트 프리미엄을 최소의 비용으로 확보할 수 있는 시기”라고 전했다.

배경환 기자 khbae@