오피스텔, 주거용 세부담 완화.. 어떤 물건 욕심낼까

[아시아경제 진희정 기자]#. 곧 퇴직을 앞둔 김진구(54, 남)씨는 임대수익을 얻기 위해 송파구 잠실동 전용면적 55㎡의 매매가 2억4000만원 짜리 오피스텔을 점찍었다. 보증금 1억원에 월 임대료 100만원을 받을 수 있다면 노후 걱정은 하지 않아도 될 듯 싶었다. 연금이 별도로 있으니 그 정도만 보장되면 되겠다는 마음에서다. 다만, 그의 고민은 주거용으로 임대해 취득세, 재산세, 종부세 등의 감면혜택을 받을 것인지, 아니면 사무실 수요가 많은 지역인 만큼 업무용으로 등록해 부가세 환급 혜택을 받을 것인지다.

이제 김씨의 고민은 풀리게 됐다. 오피스텔도 임대주택으로 등록이 가능해져 4월27일부터는 임대주택 수준의 세제혜택을 받을 수 있다. 지금까지 오피스텔은 주거용으로 사용하면 양도세를 계산할 때 주택으로 포함돼 다주택자가 되면 중과가 됐다. 이로인해 대다수 오피스텔 투자자들이 실제로는 주거용으로 임대를 했으면서도 서류상 사무실로 등록했던 일이 비일비재 했다.

전문가들은 법 개정으로 오피스텔에 대한 투자자들의 환경이 좋아진 만큼 여건에 맞게 투자 방법을 택하는 것이 현명하다고 조언한다. 주거용 임대사업자로 등록할 경우 취득세, 재산세 및 종합부동산세 감면 혜택이 있으며 업무용으로 등록해 사무실로 임대할 경우 부가가치세 환급(건물가액의 10%) 혜택이 주어지기 때문이다. 원종현 세무사의 도움말을 빌어 주거용과 업무용 구분에 따른 세제혜택을 살펴봤다(표 참고).

◆주거용, 전용면적 60㎡이하일 때는 취득세 면제=김씨가 주거용으로 임대할 경우 취득세는 면제된다. 다만 오피스텔의 건물가액인 1억2000만원의 10%인 1200만원의 부가가치세를 내야 한다.

이후 보유단계에서는 주거용으로 분류됐기 때문에 과세표준이 기준시가 2억4000만원의 70%인 1억6800만원이다. 재산세율(0.15%) 등을 계산한 재산세는 50% 감면 혜택을 받아 14만3280원이다. 주택 규모에 따라 재산세는 전용면적 40㎡ 이하면 100%, 60㎡ 이하는 50%, 85㎡ 이하는 25% 감면된다.

종부세는 주택 임대사업자이기 때문에 면제된다. 월세 소득에 대한 부가가치세 역시 면제된다. 종합소득세 역시 주거용이 유리하다. 업무용은 보증금도 월세로 환산해 과세하지만 주택은 월세 수입만 과세 대상이기 때문에 김씨가 주거용으로 등록할 경우 종합소득세는 27만7200원이다. 단 전용면적 85㎡ 이하인 경우에만 해당된다.

◆업무용, 부가세 10% 환급=상가나 오피스텔과 같은 업무용 건물은 부가가치세 부담이 추가된다. 현재 오피스텔 등 비주거용 부동산은 건물과 토지를 분리해 과세된다. 주거용과 마찬가지로 부가세 1200만원을 내야 한다. 다만 업무용일 경우 사업자 등록 후 납부한 부가세 1000만원을 환급받을 수 있다. 이때 주거용으로 갈아타거나 임대사업을 포기하면 부가세를 다시 반납해야 한다.

업무용이라면 토지와 건물에 대해 재산세를 따로 내야 한다. 토지의 재산세 과세표준은 기준시가 1억2000만원의 70%인 8400만원이다. 여기에 재산세율 0.2%, 지방교육세(재산세의 20%), 재산세과세특례분(과세표준의 0.14%)까지 계산하면 재산세는 22만3440원이다. 건물의 재산세 과세표준 기준시가 역시 1억2000만원이다. 같은 방식으로 재산세는 25만8720원이다.

종부세는 토지의 경우 기준금액 80억원에 미달하기 때문에 과세되지 않고 건물은 과세 대상이 아니다. 월세 소득에 대한 부가가치세는 123만7000원이다.

◆주거용 세부담 56만원 줄어=주거용은 주택임대, 업무용은 건설임대사업자로 등록하고 5년 이상 임대해야 종부세 합산 및 양도세 중과 배제 등의 혜택을 받을 수 있다. 오피스텔의 가치가 5년 뒤 20%의 상승이 있었다고 가정할 때 장기보유특별공제 15%의 적용을 받고 기본공제 250만원을 뺀 뒤 양도세율 15%를 누진제로 적용하면 지방소득세를 포함한 최종 납부세액은 358만3140원이다. 업무용도 같은 방식으로 매각할 때 양도세는 344만8500원이다. 취득부터 처분까지 모든 세금을 다 낸다면 주거용은 1586만8980원이고 업무용은 1643만3052원이다. 따라서 주거용 오피스텔에 부과되는 세금이 약 56만원 적다.

◆기존 오피스텔 보유자는?=기존 오피스텔 보유자도 원할 경우 주거용 임대사업자로 등록할 수 있다. 단, 이 경우 재산세만 감면받을 수 있다. 취득세는 환급받지 못한다. 취득세 감면은 신규로 오피스텔을 분양받은 경우에만 적용되기 때문이다. 더욱이 재산세를 감면받더라도 그 차이가 미미한 데다 주거용 임대사업자로 갈아탈 경우 종전에 부가세로 환급받았던 금액은 다시 납부해야 한다.

원종현 세무사는 "이 같은 사례는 단순 비교했기에 실제 사례와 다소 차이가 있을 수 있지만 전용면적 60㎡이하인 경우 주거용으로 등록할 경우 취득단계와 보유단계에서 취득세 및 재산세에서 혜택이 있다"며 "반면 업무용의 경우 부가세를 환급받기에 건물의 가치가 올라갈 수록 환금익이 커진다"고 말했다. 또 "예비 수요자들은 업무용으로 등록해 부가세로 환급받는 금액과 주거용으로 등록해 취득세와 재산세 감면 금액 중 어떤 선택이 더 이익인지 따져봐야 한다"고 조언했다.