[김인만의 부동산돋보기] 2012년 부동산, 어떻게 볼 것인가

"공급감소, 전세강세의 분위기 속에 가장 중요한 요소는 부동산 정책"

김인만 굿멤버스 대표

[아시아경제 김인만 굿멤버스 대표]2012년 임진년 흑룡의 해가 밝았지만 마냥 기쁘거나 희망적이지는 않는 분위기다.

2011년 9월까지 소비자물가를 반영한 실질임금 증가율은 -3.49%로 IMF사태와 2008년 금융위기 다음으로 낮은 수준이다. 이렇게 경제가 어려운 상황이 계속되는데 섣불리 나서는 투자자가 많지 않은 것은 당연한 결과다.

2012년 서울과 수도권 부동산시장도 단기간 크게 반전되기는 어려워 보인다. 더 이상 아파트로 돈 벌기 어렵다는 심리가 확산되면서 투자심리가 최저수준이다. 이는 무엇보다 투자심리 위축의 내면에 자리 잡은 경제 불안에 대한 우려가 크기 때문이다.

2012년 새해에도 미국, 유럽 등 글로벌 금융위기가 지속될 전망이다. 3% 안팎의 경제성장 및 수출 침체, 물가상승, 실질임금 감소로 소비위축이 더욱 가시화 될 것이라는 전망이 지배적인 탓이다.

지방 부동산 시장은 그나마 상승세는 이어갈 수 있겠다. 그러나 상승폭은 2011년 보다 낮아 보인다. 2010년~2011년에 9% 이상 상승해 더 이상 저평가됐다고 볼 수 없다. 단기간 너무 상승했다는 경계 심리도 짙어졌다.

너무 비관적으로만 생각할 필요는 없다. 부동산은 심리다. 부산 등 지방 부동산 시장의 호황을 한 번 더 생각하면 된다.

글로벌 경제 불안과 침체된 국내경기는 서울, 수도권만의 문제가 아니다. 오히려 재정자립도가 낮은 지방이 더 큰 영향을 받을 수 있다. 인구감소 역시 지방이 더 심각하다. 그럼에도 2010년~2011년 지방 부동산 시장은 큰 폭으로 상승했다. 이는 전폭적인 부동산 규제완화와 공급물량 감소, 서울 및 수도권 대비 저평가 됐다는 인식이 맞물리며 투자심리가 크게 상승한 결과다.

2012년 이후에도 서울 및 수도권의 공급물량 감소와 전세 강세 상황에서 총부채상환비율(DTI) 완화와 분양가상한제 폐지, 금리인하 등 전폭적인 부동산정책이 뒷받침 된다면 2012년 하반기부터는 회복의 온기를 느낄 수도 있겠다.

단기 부동산 시장의 전망에 필요한 지방 입주물량을 살펴보면 2010년 12만7000가구, 2011년 9만1000가구, 2012년 5만7000가구로 매년 40% 가까이 감소하고 있다. 이에 2012년도 상승 기조를 유지할 것으로 예상된다.

수도권의 입주물량은 2010년 17만1000가구, 2011년 12만1000가구, 2012년 11만2000가구로 계속 줄고 있다. 특히 서울은 2011년 4만3000가구에서 2012년 2만4000가구로 크게 감소하고 있다. 2012년 부동산시장을 너무 부정적으로 볼 필요가 없는 이유다. 부동산 정책에 따라서 충분히 반등할 가능성이 있다.

2년~3년 후 부동산시장을 예측할 수 있는 분양실적은 서울 및 수도권과 지방에 차이가 있다. 수도권 분양실적은 2009년 8만1000가구에서 2010년과 2011년 4만8000여 가구로 절반수준으로 떨어졌다. 2012년은 2011년보다도 30% 이상 줄어들 것으로 전망된다. 2014년~2015년에도 감소세를 이어갈 것으로 보인다.

반면 지방은 2009년 3만여 가구였는데 부동산 시장 분위기가 좋아지면서 2010년 3만8000여 가구, 2011년 12만5000여 가구로 급증했다. 2014년부터는 현재의 강세 분위기가 약세로 전환할 가능성도 배제할 수 없다.

현재의 서울 및 수도권 약세, 지방의 강세 분위기가 2014년에는 반대로 나타날 수도 있다는 얘기다.

서울 및 수도권의 부동산 시장 침체는 공급 감소뿐만 아니라 매매수요 감소에 따른 전세수요 증가로 이어지면서 2010년, 2011년 전세가가 20% 가까이 상승했다.

전세가격이 큰 폭으로 상승하면 전세금 마련에 부담을 느끼게 되고 매매가격은 하락해 이 기회에 매수로 전환하는 수요자들이 점점 늘어날 가능성이 크다.

공급감소, 전세강세의 분위기 속에 가장 중요한 요소는 부동산 정책이다.

2012년 4월은 총선, 12월에는 대선이 있는 황금선거의 해다. 정부나 정치권에서 부동산 규제완화와 경기부양을 계속할 수밖에 없다.

강남 3구 투기과열지구 해제와 다주택자 양도소득세 중과 폐지에 이어 분양가 상한제 폐지, 총부채상환비율(DTI) 완화카드를 검토할 수밖에 없다. 또 물가상승 압력에도 불구하고 글로벌 금융위기, 경기부양책 등으로 인해 금리를 인하할 가능성이 있다. 금리인하로 이자가 낮아지면 아무래도 주택 구매력이 높아질 수 있다.

결국 2012년 부동산 시장은 단기간에는 큰 변화는 없겠지만 공급감소, 전세강세 분위기에서 분양가상한제 폐지, DTI 완화 등의 부동산 정책과 금리인하 등의 경기부양 정책이 효과적으로 나올 경우 하반기로 접어들면서 반등의 기회를 잡을 가능성이 높다.

물론 글로벌경기침체가 지속되고 있는 상황인 만큼 감당하기 어려운 대출을 통한 무리한 투자는 여전히 주의가 필요하다.