상가 기대감 하락…용될 상가는 어디?

LH 단지내상가

[아시아경제 박미주 기자]임진년 새해가 밝았지만 부동산 시장은 어둡다. 한동안 뜨던 수익형 부동산도 주춤세다. 흑룡의 해를 맞아 선방할 상가를 상가정보업체와 알아봤다.

◇얼어붙은 부동산 기대감= 주택·상가 등의 부동산 가치 기대심리를 나타내는 소비자동향지수(CSI)가 큰 폭으로 떨어졌다.

2일 상가정보업체 상가정보연구소에 따르면 한국은행이 발표한 2011년 '주택·상가 가치 전망 CSI'가 1월 110P에서 12월 102P로 8포인트 하락했다. 이는 2010년 10월 이래로 가장 낮은 수치다.

CSI는 장래 소비지출 계획이나 경기전망을 소비자들에게 설문조사한 결과를 숫자로 환산한 지표다. 이 지수가 100을 넘으면 향후 경기를 낙관하는 사람이 많다는 의미다. 100을 밑돌면 그 반대다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "국내외 경제 여건에 대한 불안감이나 계절적 비수기로 인해 당분간 심리지수 회복이 쉽지 않다"며 "부동산 시장은 관망적인 분위기가 우세할 것으로 보인다"고 말했다.

◇2012년 용처럼 수익률 오를 상가는=상황이 어렵지만 솟아날 구멍은 있다. 아파트 단지처럼 상가 수요 인구가 확보되거나 초기 매입 자금이 적게 드는 곳을 노리면 수가 생긴다는 게 전문가들의 분석이다.

전문가들이 제일로 꼽는 2012년 유망상가는 '단지 내 상가'다. 상권이 커지는 데 한계가 있어 큰 수익을 기대하기는 어렵지만 인근에 거주 가구가 있어 최소한의 상가 수익이 확보된다. 실투자금액도 일반 근린상가에 비해 대체로 낮다. 그러나 내정가 대비 150%이상의 낙찰가율을 기록하거나 주변에 상가가 지나치게 많으면 주의해야 한다. 내정가는 건설사가 단지 내 상가를 분양하면서 제시하는 최저 입찰 가능 금액이다.

'선임대상가'와 '할인상가'도 유망하다. 선임대상가는 투자자가 상가를 분양받기 전 시행사가 임차인을 확보해 놓은 점포다. 단순히 임차인이 유치됐다는 사실보다는 얼마나 길게 운영할 업종이 입점하느냐가 중요하다. 유명은행, 병의원, 대형 프랜차이즈 음식점 등이 비교적 오랫동안 운영 가능한 업종 형태다.

할인상가는 분양가를 낮춰 매매하는 상품이다. 한국토지주택공사(LH) 홈페이지에서 공고된다. 일반 상가 중에도 할인 물건이 나오기도 한다. 주변 경쟁상가 시세와 해당상권의 미래 수익성을 잘 따져볼 필요가 있다.

할인상가는 저렴하게 구입 가능한 게 장점이다. 이런 측면에서 '반값상가'도 관심을 가져볼만하다. 반값상가는 개발비에 포함된 시공비·금융비 등을 줄여 최종분양가를 낮출 수 있도록 한 형태의 상가다.

분당선 연장선 같은 신교통 예정지도 일부 조명이 예상된다. 그러나 신규 역 개통지가 상권에 반영되기까지는 어느 정도 시간이 걸린다는 사실을 감안해야 한다.

신도시 및 택지개발 지구의 상가는 배후 가구수, 입주율과 초기 기반시설 확충이 성공의 열쇠다. 상권형성이나 입주가 늦어지면 상권 역시 어려움을 겪을 수 있다. 실제 판교 쪽 상가는 고분양가와 공실 등으로 실투자수익이 급감하는 곳이 늘면서 잠잠해졌다.

이렇게 볼 때 입주 개시 후 2년~3년 이상 된 지역의 상가가 상대적으로 안정적인 투자처가 될 수 있다. 가능하면 상가 완공 시기와 주변 개발 호재가 겹치는 곳을 선택하는 게 좋다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "새해에도 실물경기의 회복이 동반돼야 상가시장 위축이 풀릴 것으로 보인다"면서 "상가가 위치한 지역의 이름값보다 지역 내에서 차지하는 상권의 비중과 가격수준에 관심을 가지는 게 좋다"고 조언했다.

박미주 기자 beyond@