다주택자 '장기보유공제' 부활되면 양도세 얼마나 줄까?

[아시아경제 조철현 기자] 다주택 보유자들도 내년부터 '주택 양도세 장기보유특별공제'를 인정받을 전망이다. 정부가 다음달 하순께 발표할 세제 개편안에 2주택 이상 다주택자에 대해서도 주택 보유 기간에 따라 양도 차익에서 일정 비율을 공제해 주는 '장기보유 특별 공제'를 받도록 하는 내용의 소득세법 개정안을 마련기로 한 때문이다.

장기보유특별공제는 주택 보유 기간에 따라 양도 차익의 일정 비율을 공제하는 제도다. 일반 주택은 3년 보유했을 때 양도 차익의 10%를 과세 대상 표준액(과표)에서 공제하고 4년 보유는 12%,그 다음부터는 1년마다 3%포인트씩 확대해 최대 30%까지 공제해준다. 1주택 보유자는 10년 이상 보유 때 연 8%씩 최대 80%까지 공제받는다. 노무현 정부 당시 집값이 급등하자 지난 2007년부터 2주택자 이상은 공제를 받을 수 없게 했다.

다주택자에 대한 양도세 중과 제도가 폐지되고 여기에다 장기보유특별공제 혜택까지 주어진다면 다주택자가 집 한 채를 팔 때 세금이 얼마나 줄어들지에 관심이 쏠리고 있다.

예컨대 서울의 한 아파트(105㎡)를 2000년 2억원(필요 경비 포함)에 매입한 1가구 2주택자인 A씨가 이 집을 내년 3월에 판다고 할 때 양도세를 얼마나 물어야 할지 따져보자. 매도 예상가는 10억원이라고 가정한다. 그렇다면 양도 차익은 8억원이다. 현재는 다주택자에 대한 양도세율 중과(1가구 2주택 50%, 1가구 3주택 60%)가 내년 말까지 유예돼 있어 1가구 3주택자도 같은 양도세 부담을 진다.

그런데 지금처럼 장기보유특별공제를 적용받지 못하면 기본공제(250만원)만 적용받아 과세표준 7억9750만원에 세율 6~35%를 적용하면 2억6422만5000원의 양도세가 나온다. 여기에 지방세(10%)까지 감안하면 실질적인 양도세 부담은 2억9064만7500원이 된다.

하지만 장기보유특별공세를 적용받으면 세금이 더 줄어든다. 10년 이상 보유하면 양도 차익(8억원)의 30%인 2억4000만원을 공제받을 수 있는 것이다. 이렇게 되면 과세표준은 5억5750만원으로 줄어 지방세를 포함한 양도세 부담액은 1억9824만7500원이 된다. 양도세 부담이 31% 가량 줄어드는 셈이다.

김종필 세무사는 "양도 차익과 보유기간 등에 따라 다주택자의 양도세가 다르게 매겨지겠지만, 양도 차익이 많고 보유기간이 길면 그만큼 세 부담 감소 폭도 클 것"이라고 말했다.

　<장기보유특별공제 적용시 다주택자 양도세 감면 효과>(단위:원)

　구분 현행 적용
　①취득가액 2억 2억
　②양도가액 10억 10억
　③양도차익(①-②) 8억 8억
　④과세대상 양도 차익 8억 8억
　⑤장기보유특별공제 - 2억4000만
　⑥양도소득금액(④-⑤) 8억 5억6000만
　⑦양도소득 기본공제 250만 250만
　⑧과세표준(⑥-⑦) 7억9750만 5억5750만
　⑨세율 6~35% 6~35%
　⑩산출세액(⑧x⑨) 2억6422만5000 1억8022만5000
　⑪지방세(10%) 2642만2500 1802만2500
　⑫양도시 세부담 합계(⑩+⑪) 2억9064만7500 1억9824만7500
　※주택 보유기간 10년 이상으로 가정.
　<자료:국세청ㆍ세무업계>

조철현 기자 choch@