민간 임대시장 큰 장 선다

[아시아경제 진희정 기자]올들어 매입임대 사업자의 문턱이 크게 낮아졌다. 전월세난을 해소하기 위해 정부가 임대사업자에 대한 지원을 대폭 늘렸다. 이에 따라 임대사업자에 대한 지원책으로 종부세 비과세를 비롯해 양도세 및 취등록세 감면 혜택까지 나와 앞으로 주택 임대사업에 관심을 갖는 투자자들이 늘어날 것으로 전망된다.

그동안 수도권 임대아파트의 실제 수익률은 기껏해야 3% 안팎에 불과한 것으로 나타났다. 미국이나 다른 아시아지역 부동산 임대 수익률의 절반에 그치는 수준이어서 민간 임대주택 시장을 활성화하기 어렵다는 분석이다.

하지만 정부가 하반기 부동산정책 방향의 한 축을 민간 임대주택 공급 활성화를 위해 민간 임대사업에 대한 진입장벽을 크게 낮췄다. 3채 이상만 되면 임대사업자로 등록해 사업을 할 수 있다. 특히 준공후 미분양주택을 매입해 임대사업을 할 경우 취득세, 양도세 감면 혜택을 받을 수 있다.

◇어떤 '혜택' 주어지나=임대사업자가 취득해야 하는 주택 수와 임대기간이 대폭 줄었다. 5채를 10년 이상 임대해야 세제혜택을 받을 수 있었지만 3채를 5년 이상 임대하면 임대사업자로 인정받을 수 있다. 경기·인천 지역의 경우 가구수는 종전처럼 3채로, 사업기간은 7년에서 5년으로 단축된다. 주택규모는 서울, 경기·인천 모두 전용면적 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대되고, 개별 주택의 취득가격은 모두 6억원 이하로 통일된다.

지난 2·11대책에 이어 하반기부터 소형주택에 대한 전세보증금 소득세 과세가 한시적으로 폐지되는 내용도 추가됐다. 이를 위해 소득세법 개정안을 마련해 하반기 정기국회에 제출할 예정이다. 다주택자가 전세보증금에 대한 소득세 부담이 세입자의 전셋값 부담으로 전가될 가능성이 높다고 보고 한시적으로 과세를 폐지시키겠다는 방침이다. 또 7월부터 오피스텔도 주택임대사업자로 등록이 가능해 동일한 세제혜택을 받을 수 있다.

이와 함께 매입 임대사업자에게 주어지는 세제 혜택도 크게 확대됐다. 취·등록세 면제 혹은 감면과 종부세 비과세, 양도세 중과 완화 등의 혜택이 주어진다.

◇종전보다 환경 '우수', 투자자 '증가'=부동산114 김규정 본부장은 "매입 임대사업자에 대한 세제지원 요건이 대폭 완화됨으로써 임대사업자의 사업여건이 한층 개선될 것으로 보인다"며 "특히 수도권 지역 면적 기준을 중소형에서 중대형까지 확대해 수도권 중대형 미분양주택 매입을 통한 임대사업 활성화의 기반이 마련됐다"고 분석했다.

소형주택, 소형아파트, 도시형생활주택 등의 인기도 더할 것으로 보인다. 수목건축이 사례를 연구한 결과 가구당 1억1000만원(보증금 6000만원)의 도시형생활주택을 분양받을 경우 대출을 포함해 3억원을 갖고 5채를 매입할 수 있다. 대출금 2억4000만원과 월 이자 120만원(연6%)의 비용이 들어간다. 임대수익은 보증금 6000만원에 5가구에서 발생된 월 275만원의 임대수익을 빼면 연1860만원의 수익이 남는다. 이 경우 약7%의 수익률이 발생한다. 서용식 수목건축 대표는 "제도 완화로 적은 금액으로 임대사업을 할 수 있는 창구가 열렸다"고 말했다.

◇매력 커진만큼 투자 유의점 살펴야=세제 혜택 등으로 여유자금 있는 투자자들이 매입 임대사업에 나설 것으로 전망된다. 그러나 임대사업은 무턱대고 나섰다가는 낭패를 당하기 십상인 만큼 각별한 주의가 요구된다. 부동산써브 함영진 실장은 "임대사업용 주택을 고를 때는 입지여건, 매매가 대비 전세가격 비율, 주택노후도, 장기적인 발전성 등을 따져야 한다"며 "가격이 비싼 곳보다는 저렴하고 역세권이나 기업체 수요가 있는 곳을 선별해야 임대료가 떨어지는 것을 막을 수 있다"고 당부했다.

진희정 기자 hj_jin@