[하반기 부동산정책]"기대반, 우려반..후속입법이 관건"

[아시아경제 진희정 기자]국토해양부가 30일 수도권의 분양권 전매제한 완화와 재건축 초과이익 환수 완화, 민간임대사업자 활성화 방안 등의 대책을 내놓았다. 침체돼 있는 부동산시장에 활력을 불어넣겠다는 뜻으로 풀이된다.

일각에선 정부가 꾸준히 추진해 온 분양가상한제 폐지 및 리모델링 법 등 주택법의 6월 국회처리가 무산될 가능성이 커 이를 무마하기 위해 규제를 완화한 것이 아니냐는 지적도 있다.

이번 조치로 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망하는 측과 시장의 문제들을 해결하는 노력은 엿보이나 실효성이 있기에는 한계가 있을 것이라는 주장이 있다.

◇어떤 규제를 왜 완화했나=수도권은 DTI규제 등 지방에 비해 강한 규제와 보금자리주택 공급 등으로 주택시장 침체가 이어지고 있다. 이번 방안의 핵심은 지방보다 수도권 주택시장의 활성화.

이번에 수도권의 분양권 전매제한이 1~5년에서 1~3년으로 완화된다. 판교신도시 소형 아파트 등 신규 분양주택과 기존 입주주택들의 소급적용으로 전매제한 기간이 줄어들 것으로 예상된다. 부동산써브 함영진 실장은 "수도권 분양시장이 지방에 비해 침체가 지속되고 있는 상황에서 수도권 전매제한 완화는 호재로 작용될 가능성이 크다"며 "유동성 측면에서 숨통이 트일 것으로 전망된다"고 말했다.

현재 재건축 시장은 이명박 정부 들어 대부분 규제가 완화 됐음에도 불구하고 침체가 지속되고 있다. 지난 5·1대책에서 2종 일반주거지역의 층수제한이 폐지됐고 양도세 비과세 2년 거주요건도 완화되는 등 재건축시장의 투자수요를 움직일 수 있는 요인이 있었지만 시장분위기는 좀처럼 살아나지 않고 있다. 백약이 무효한 셈이다. 개포1단지 인근 공인중개사는 "투자자들이 지금 강남권 재건축아파트를 사서 수익을 낼 수 있다는 확신이 없다"며 "강남권 재건축의 경우 투자금액 자체가 크다는 것도 선뜻 투자에 나서지 못하는 요인"이라고 말했다.

이런 배경에서 재건축 초과이익 환수제도의 완화 카드는 시장의 호재로 작용할 전망이다. 최근 주택경기 안정세가 지속중인 가운데 재건축 사업 활성화를 위해 제도 개선의 필요성이 제기됐고 개선 방향으로는 부과율(10~50%)이 완화되거나 폐지이다. 현재 한나라당 손범규 의원은 감면, 임동규 의원은 폐지안을 발의해 법안이 국회에 계류 중이다. 서울디지털대학교 부동산학과 김준환 교수는 "향후 법안 통과 여부에 따라 시장이 달라지겠지만 감면이든 폐지든 재건축 초과이익 환수제가 완화될 경우 일부 재건축 단지들은 수혜를 본다"고 말했다. 전문가들은 사실상 마지막 남은 재건축 규제가 풀리는 것이기 때문에 당장 효과가 없더라도 재건축 사업 추진에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 내다봤다.

전월세 시장 안정화를 위해서는 수도권 임대주택사업자 세제지원 요건 완화, 소형주택 전세보증금 소득세 과세 한시 배제, LH 공사 등 매입임대 확대, 국민임대주택 건설지원 확대, 소형주택 건설자금 지원 확대, 보금자리주택 소형주택 위주로 공급계획 조정 등이 추진된다.

◇정부의 실행력이 '관건'=801조원이 넘는 가계부채 연착륙을 위해 금융위원회가 대책을 곧 발표한다. 시장의 미칠 파장을 고려해 적정수준의 내용이 발표되겠지만 부동산 시장에는 부정적인 영향을 줄 수 밖에 없다. 일부에서는 가계부채대책의 여파를 상쇄시키기 위해 이번 규제 완화책이 담겨 있는 것이 아니냐는 조심스러운 반응도 보이고 있다.

실제로 이번 방안에는 주택거래 활성화를 위해 분양권 전매제한 기간 완화, 재건축 규제 완화 등은 남아있는 부동산 규제 중 풀어줄 수 있는 것은 풀어줬다고 볼 수 있다. 부동산1번지 조민이 팀장은 "현재의 거래침체는 가격 상승 기대감이 떨어졌다는 점에서 근본 원인을 찾을 수 있다"며 "규제가 아니라 금리인상, 경기불확실성, 금융규제 등 복합적인 원인이라는 점에서 활성화를 꾀하기는 어려울 것"이라고 말했다.

한국주택협회 김동수 정책실장은 "도시형생활주택과 임대활성화는 소가구 확대 공급 및 전월세난 해소에 어느 정도 보탬이 될 수 있다"며 "하지만 도시형생활주택 급증은 주차장 문제나 도심지 땅값을 상승시킬 수도 있기에 추가 보안이 필요하다"고 조언했다.

문제는 대책의 실제 실행여부다. 하반기 부동산정책 방향에는 구체적인 내용과 시기가 불확실하다. 부동산써브 함영진 실장은 "정책방향대로 효과를 내기 위해서는 후속입법을 서둘러야 한다"며 "분양가상한제 폐지와 같이 후속입법이 추진되지 않아 실기할 경우 부동산 시장에 혼란을 초래할 수 있다"고 덧붙였다.