[부동산 길라잡이] 용인 K씨댁, 오피스텔 선뜻 분양 못받는 이유는?

<새내기 기자가 들려주는 부동산 상식>

[아시아경제 정선은 기자]# 경기도 용인에 사는 주부 K씨는 오피스텔을 분양받아도 될 것인지 선뜻 결정을 못 내리고 있다. K씨는 최근 인근 광교신도시에 짓는 오피스텔 견본주택을 찾았다. 분양업체는 경기도청 이전과 신분당선 연장 등으로 임대수요가 충분하며 시세차익도 노려볼 수 있다고 한다. 하지만 K씨는 얼마전에 광교에는 이미 공급된 오피스텔이 많아 수익률이 기대에 못 미칠 수 있다는 말을 들어 혼란스럽다. 전업주부인 K씨는 임대사업 경험도 없는데다 각종 세금까지 더하면 은행 이자보다 못한 수익률을 받지는 않을까 고민이 된다. #

오피스텔은 시세차익보다 임대수익이 주가 되는 수익형 상품으로 분양가격이 수익률에 영향을 미친다. 올해 서울 신규 분양 오피스텔의 3.3㎡당 분양가는 1394만원대로 전년대비(815만원) 70%가 올랐다.

장기간의 부동산 경기침체로 불황형 상품인 오피스텔에 대한 관심이 높다. 최근에는 새로 분양하는 오피스텔은 최고 수 십대 일의 청약 경쟁률을 기록하기도 했다. 하지만 '묻지마' 오피스텔 분양으로 공급과잉이 초래될 수 있다는 지적이 나온다. 고분양가, 세금, 공실률 등의 요인으로 수익률이 기대에 못 미칠 수 있으니 주의가 필요하다.

오피스텔은 시세차익도 기대할 수 있지만 기본적으로 직장인들이 월급을 받는 것처럼 임대수입을 얻기 위한 수익형 상품이다. 최근 1~2인 가구 증가와 전세난으로 인한 소형주택 수요가 늘면서 각광을 받고 있다. 집값 상승 기대가 떨어지면서 아파트를 통해 시세차익을 기대하기 어려운 점도 영향을 끼쳤다.

이에 따라 오피스텔이 황금알을 낳는 투자로 인식되면서 청약열기도 뜨거운 상황이다. 지난달 청약이 진행된 강남역 아이파크 2차는 평균 56.7대 1의 경쟁률을 기록했고 같은 달 분양한 송파 한화 오벨리스크도 평균 8.12대 1의 경쟁률로 마감됐다. 청약에 그친 것이 아니라 두 오피스텔 모두 계약률도 100%를 기록했다.

하지만 너도나도 오피스텔 투자에 뛰어들면서 공급과잉이 우려되고 있다. 20일 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양 예정인 오피스텔은 13곳에 모두 8450실이다. 이 가운데 올해 4월(예정물량 포함)까지 전국에 공급되는 오피스텔은 5000실이 넘을 전망이다. 지난해 총 공급실적인 9000여가구의 절반을 웃도는 실적이다.

K씨가 분양을 희망했던 광교신도시 역시 지난 연말부터 올해 초까지 공급된 오피스텔이 3500실에 이른다. 분양업체에서는 '명품신도시'로 조성되다보니 임대주택 등을 제외하면 소형주택 물량이 부족하다는 점을 강조한다. 하지만 서 너달 사이에 수 천가구가 한꺼번에 나오게 되면 공실위험이 커서 수익률 하락으로 이어질 가능성이 높다.

높은 분양가도 수익률에 장애요소다. 20일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울 분양 오피스텔의 평균 3.3㎡당 분양가(올해 1월기준)는 1394만원으로 지난해 같은시기(815만원)보다 70% 넘게 올랐다. 오피스텔의 전용률이 아파트(80%)에 비해 낮은 45~70% 선인 점을 감안하면 3.3㎡당 분양가가 만만찮은 수준이다. 여기에 중도금 무이자 혜택같은 대출지원까지 해주니 분양가가 더욱 높아지는 추세다.

수익률 계산에 세금도 무시할 수 없는 요소다. 오피스텔은 매입가격의 4.6%를 취득세로 내야 한다. 부가가치세도 건물분 가격의 10%가 부과된다. 소유권 이전에 드는 법무사 수수료와 대행료, 임대를 놓을 때 드는 중개수수료 등도 포함해야 한다. 오피스텔을 주거용이 아닌 업무용으로 쓰다가 되팔면 양도세 부과 대상이 된다는 점도 주의해야 한다.