[박상언의 부동산재테크]"개포주공 투자 땐 실수요 목적 분명히 해야..."

금리인상, DTI 종료, 향후사업추진일정까지 세밀히 점검해야

박상언 유엔알 컨설팅 대표

지지부진했던 서울 개포택지개발지구 재정비안이 통과됨과 동시에 개포주공투자성에 대한 자사회원들의 문의가 빗발쳤다. 하지만 호가만 수 천만원씩 오른 상태에서 바로바로 매매로 연결 되지는 못하고 있다. 하지만 시장에서는 재정비안 통과로 강남권재건축시장뿐만 아니라 주변 일반아파트시장에도 긍정적인 역할을 할 것으로 기대되고 있다.

◇사업성 및 투자성
= 개포주공1ㆍ2ㆍ3ㆍ4단지와 개포시영 등 제2종일반주거지역에 대해서는 상한용적률 230%를 적용하되 장기전세주택(시프트)을 지을 경우 용적률을 추가로 20%포인트 늘려주기로 했다. 이럴 경우 늘어나는 용적률의 절반은 일반분양 아파트를 지을 수 있어 조합원들 입장에서 추가분담금 감소로 사업성이 한층 나아질 것으로 분석된다.

개포주공5ㆍ6ㆍ7단지 등 제3종주거일반지역에 위치한 아파트는 상한용적률 250%를 적용하고 이를 최고 50%포인트 상향할 수 있도록 했다.

현재 개포주공 42㎡형(옛13평)을 보유한 조합원이 전용 85㎡(옛 32평)에 입주하려면 2억원이상을 추가로 내야 한다. 42㎡형의 현재 매매 시세는 8억1000만~8억3000만원 선이다. 분담금까지 최소 10억원이상의 가치를 현재 가져야 전용 85㎡에 입주가 가능하다. 현재 대치 도곡동 일대 동일 평형은 13억원선 내외다, 바로 눈에 보이는 시세차익은 2억원 이상이나 입주 때까지 금융이자와 사업추진일정까지 감안하면 그다지 녹록해 보이지 않는다. 단, 입주 이후에도 부동산경기가 나쁘지 않다는 조건과 대단지 새 아파트 프리미엄을 감안하면 실수요 차원에서 큰 욕심없이 접근해도 좋을 성 싶다.

개포주공을 실수요자들에게 추천하는 이유는 기부채납(단지 내 땅을 공원ㆍ도로 등으로 조성하도록 하는 것) 비율이 단지 별로 6~12%로 현재 79만㎡인 녹지가 87만㎡로 확충되며 도로면적 역시 65만㎡에서 79만㎡로 늘어나 주거환경이 쾌적해질 것으로 전망되기 때문이다. 또한 개포지구는 여타 단지와 달리 미니신도시 규모이기 때문에 문화ㆍ상업시설 등의 확보와 강남구 대치동 등의 '교육특구'와 가까운 입지적 장점을 깆추고 있기 때문이다.

◇투자 시 유의점
= 하지만 개포지구 재정비안 통과 이후에도 차후 사업시행인가~관리처분인가 등을 절차를 거쳐야 되기 때문에 가장 빠른 단지의 경우를 가정하더라고 2013년 이후에나 착공이 가능하다는 점을 체크해야 한다. 또한 조합원 내홍 등 돌발변수가 발생한다면 사업진행속도는 더 늦어질 수 있다.

따라서 지금 개포주공아파트에 접근하는 분들은 투자자보다 실수요자 비율이 많아서 추가 가격상승이 미미할 수밖에 없다. 게다가 전반적인 부동산 경기가 침체 상태고 국제정서 불안에다 향후 금리가 오름세에 있다는 것이 부담이 될 수 있다.

끝으로 정부가 지난 3·22에 발표한 '주택거래 활성화 방안'으로 인해 총부채상환비율(DTI) 규제 완화를 예정대로 종료시키기 때문에 철저하게 실수요위주로 중장기적 관점에서 접근해야 한다. 문의 02-525-0597.

박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr)

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정선은 기자 dmsdlunl@