임대주택 투자에 제주도가 최적지인 이유

제주도 집주인들 특유의 '연세' 제도로 전세보증금 기준 연 10% '현금 수입' 짭짤...이미 원래부터 '월세 전성시대'

[아시아경제 김봉수 기자] 바야흐로 '월세 전성시대'다. 저금리ㆍ주택 가격 안정 시대를 맞아 집 주인들이 월세를 선호하게 되면서 임대주택 시장이 전세에서 월세 위주로 변화하고 있다.

이처럼 월세 위주로 임대주택 시장이 변화하면서 제주도의 사례가 관심을 모으고 있다. 제주도엔 이미 전세가 아닌 연세(월세를 1년 단위로 내는 것) 위주로 임대 주택 시장이 형성돼 있다.

6일 제주도청 등에 따르면 전세 제도가 아직까지 대세인 육지와 달리 제주도의 임대 주택 시장에선 전통적으로 '죽을세' 또는 '주거지는 세'로 불리우는 연세가 90% 안팎을 차지하고 있다. 전세 제도는 아예 없다가 육지 사람들이 많이 늘어나고 아파트가 지어지기 시작한 10여 년 전부터 도입됐지만, 비율이 전체의 10% 안팎에 불과하다.

유래는 분명치 않다. 제주도청 주택계 김성수씨는 "아마 신구간(新舊間)이라는 이사제도와 관계가 있지 않나 싶다"고 설명했다.

제주도에는 매년 1월 말께인 대한(大寒) 후 5일부터 입춘(立春) 전 3일까지를 '신구간'으로 정해 놓고 모든 사람들이 한꺼번에 이사나 집수리를 하는 풍습이 있다. 이 기간 동안에는 1만8000여 신들이 '업무보고'를 하러 하늘에 가 자리를 비우기 때문에 이사를 하거나 집수리를 해도 동티가 나지 않는다는 제주도 특유의 무속 신앙 때문에 생겨난 풍습이다.

일주일이라는 짧은 기간 동안 이사를 하기 때문에, 목돈인 전세보증금을 맡겨 놓을 경우 세입자나 집 주인 모두 부담스러운 경우가 있을 수 있다. 이 때문에 부담을 피하기 위해 연세 제도가 생기지 않았겠냐는 게 김 씨의 설명이다.

'제주부동산' 고정민 대표의 설명은 약간 달랐다. 고 대표는 "언제부터인지 모르겠지만 자연스럽게 연세 제도가 생겼다"며 "실속을 잘 따지는 제주도 집 주인들이 월세는 불안하고 전세는 맡아 둬봐야 돈이 안 되니 연세라는 제도를 택한 것 같다"고 말했다.

또 제주도의 경우 섬 지역으로 고립된 탓에 육지와 다른 주거 문화ㆍ주택 시장이 '선진국형'으로 형성되면서 연세 제도가 자리잡았다는 해석도 있다.
제주도의 원주민들은 대부분 집을 소유하고 있는 데다 그동안 주택 가격 상승폭도 크지 않아 집이 투자의 대상이 아니라 주거 개념으로 일찌감치 자리 잡고 있었다는 점, 임대 주택 시장은 대부분 육지에서 파견ㆍ전근와 몇 년간 살다가는 외지인들 위주로 생성됐다는 점 등으로 연세 제도가 일찍 뿌리를 내렸다는 것이다.

한편 제주도에서 세입자들이 연세로 내는 돈은 육지와 마찬가지로 전세보증금의 약 10% 정도다. 즉 육지였다면 전세 5000만원 짜리 집은 제주도에선 연세로 500만원을 한꺼번에 내야 한다.

이같은 연세 제도에 대해 제주도민들은 비교적 긍정적이었다.

제주 애월읍 출신 이 모(37)씨는 "집 주인들은 요즘 은행의 예금 금리가 5%도 채 안 되는 점을 감안하면 나름대로 짭짤한 수입을 올릴 수 있다. 연세를 내고 사는 세입자 입장에선 은행 이자보다 비싼 연세를 내야하는 부담이 있긴 하지만 굳이 목돈을 마련해 전세보증금을 낼 걱정을 안 해도 된다"고 말했다.

제주시 출신 김동현(40)씨도 "집 주인의 경제 사정이 안 좋아 집이 경매로 넘어가는 일이 생기더라도 육지에서처럼 전세보증금을 떼일까 걱정할 필요도 없다"며 "육지에서 전셋집을 옮기려면 다음에 들어 올 사람이 확정된 후에야 이삿날을 잡을 수 있지만, 제주도에선 그럴 필요가 없다는 점도 장점"이라고 말했다.

고 대표도 "전세 제도가 육지에서 들어 오긴 했지만 그래도 여전히 연세 제도가 대세"라며 "전세는 제주도에서 잠시 외지로 살러 갔다가 오는 사람들이 집을 내놓을 때, 또는 집을 투널차 구입하려고 하는 사람들이 자금을 마련하기 위해 가끔 나오는 정도"라고 말했다.

이처럼 제주도에서 이미 굳게 뿌리를 내리고 있는 연세 제도가 '월세 전성시대'를 맞이하고 있는 한국 임대 주택 시장에 주는 시사점은 뭘까.

정태희 부동산써브 연구원은 "제주도의 경우 지역의 특성상 육지로부터 고립된 상황에서 실거주 위주의 안정적 주택시장이 형성되면서 일찌감치 연세 제도를 정착시켰다고 본다"며 "이제 한국 전체의 주택 시장이 제주도와 같은 환경에 처하면서 월세가 확산되고 있는 만큼 주택 정책 당국자나 투자자ㆍ실거주자 등도 제주도의 사례를 참고로 월세 시대에 대비해야 한다"고 말했다.