[김인만의 부동산돋보기]일본대지진, 우리 부동산엔 어떤 영향이?

김인만 Good Members 대표

(글쓰기에 앞서 일본 지진 피해자 및 가족들께 위로의 말씀을 전하고 고인의 명복을 빕니다.)

일본 지진의 후폭풍이 예상보다 큰 것 같다.

처음 일본 지진소식을 들은 지난 3월 11일에는 그냥 지진이 발생했구나 하는 수준이었는데 시간이 지나면서 엄청난 쓰나미 소식이 들려오고, 수많은 인명피해 소식이 들리더니, 원전사고 소식이 들렸다. 급기야 원전제어불능상황과 방사능유출이 현실화되면서 공포심이 극에 달하고 있다.

덕분에 바다건너 우리나라 투자심리까지 급격하게 위축됐다. 원전의 방사능유출이 얼마나 많이 유출이 되고 피해를 주느냐가 가장 중요한 변수다.

일본은 천문학적인 피해복구비용이 들어가기 때문에 대규모 재정적자가 불가피하며, 피해복구까지 짧아도 5년 이상의 시간이 필요할 것이다. 자동차, 전자산업 전반에 영향을 주기 때문에 일본경제의 전반적인 침체가 예상된다.

다만 방사능유출이 단기간에 수습이 되고, 복구를 위해 엄청난 경기부양책이 나온다면 건설, 토목 등 일본 내수산업이 제2의 도약을 이룰 수 있는 발판이 될 수도 있다.

하지만 방사능유출이 더욱 확산돼 엄청난 피해가 발생하고, 피해복구 장기화가 재정적자 심화로 이어지고 경기부양까지 효과를 보지 못하게 된다면? 저무는 일본의 시대의 가속도는 더 빨라 질 것이다. 경제대국이라는 타이틀을 반납해야 할 수도 있다.

우리나라를 비롯한 글로벌 경제는 단기적으로 투자심리위축에 따라 영향을 받고, 부품수급문제 등으로 생산차질이 우려된다. 그러나 중국으로 경제대권이 넘어간 상황에서 글로벌경제가 장기적인 침체를 겪지는 않을 것으로 보인다.

또 일본산업이 빨리 복구가 되지 않을 경우 대체수요를 찾기 때문에 우리나라를 비롯한, 중국, 대만 등 경쟁국가가 반사이익을 얻을 수도 있다. 세계 3위 석유수입국의 일본경제가 침체될 경우 석유수요가 줄어들어 국제유가도 안정을 찾을 수 있다.

우리나라의 경우 대일수출은 전체수출의 6%를 차지하고 수입은 15% 차지하며 전기, 전자, 기계, 부품소재 등의 대일의존도도 높다. 관광산업 역시 심각한 타격을 받고 한류열풍도 당분간 악영향을 받을 수밖에 없다.

하지만 대일 무역적자가 더 크기 때문에 수입선 다변화 및 국산화가 성공적으로 된다면 대일의존도와 무역적자를 줄일 수 있다. 산업적으로 일본과 겹치는 부분이 많아 글로벌시장의 일본수요 대체지로 성장할 수 있다면 미안한 이야기지만 중장기적으로는 상당히 긍정적인 영향을 더 많이 받을 수 있다.

우리나라 부동산 이야기로 넘어가면 이미 3월 접어들면서 리비아사태로 유가급등, 물가불안, 총부채상환비율(DTI) 감면연장 불투명, 금리인상으로 관망세가 늘어나는 상황에서 일본 지진, 쓰나미, 방사능 유출공포까지 겹치면서 투자심리가 급격하게 위축됐다.

거래량도 급감하면서 이런 상황이 지속되면 급매물 출현도 예상이 된다. 방사능유출이 우리나라에 직접적인 피해라도 준다면 침체가 지속돼 예상보다 더 큰 타격을 받을 수도 있다.

단기적으로는 침체가 불가피하다. 이런 거래위축은 매매, 분양시장 침체로 이어지고 주택수급상황이 악화되면서 공급부족이 장기화될 가능성도 높다. 전세물량 자체가 나올 수 없기 때문에 전세문제는 더욱 심각하게 될 것이다. 때문에 주택공급부족과 전세물량 부족은 2-3년 이상 장기추세가 될 가능성이 높다. 단 대외적인 원인으로 인한 급격한 거래위축은 심리적 안정을 찾으면 회복속도가 빨라질 수 있다.

부동산정책 목적은 주거안정이기에 부동산시장상황을 따라 갈 수밖에 없고, 일시적인 거래위축이라도 정부입장에서는 부담을 느끼게 된다. 이에 따라 당장 DTI 감면연장과 추가 금리인상도 더 많은 고민을 하게 될 것이다. 거래위축 및 침체가 예상보다 오래갈 경우 거래활성화 정책까지 나올 수 밖에 없다.

정리를 하면 일본지진의 영향은 우리나라 경제에 단기적으로는 악재지만 중장기적으로는 전화위복의 계기가 돼 경제성장에도 도움이 될 수 있다. 부동산시장 역시 일시적으로는 거래위축에 따른 급매물이 나올 것이지만 심리적 안정과 정책적 도움이 있다면 빠른 회복이 가능하다.

2-3년간 공급부족과 전세강세의 추세가 지속되기 때문에 매수자들은 최근의 급격한 거래위축으로 나오는 급매물을 노려보는 것이 좋고, 매도자는 일시적 한파는 참고 기다려보는 것이 좋다.

#일본의 빠른 위기극복을 진심으로 기원하며 일본피해자 가족들께 다시 한 번 위로의 말을 전하고 싶습니다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)