전매제한 풀린 신도시 분양권, 폭탄 되나..새 변수

[아시아경제 정선은 기자]수도권 신도시의 전매제한이 풀리면서 넘쳐 나올 분양권이 시장에 '공급폭탄'이 될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 주로 중대형으로 분양된 청라지구, 김포 한강신도시 아파트 등을 분양받고 경기침체 속에 자금압박을 받아 분양권을 내놓을 가능성이 높아서다. 이에 따라 '애물단지' 미분양 물량과 올해 계획된 신규 입주물량까지 합세해 공급과잉이 초래될 수 있다는 지적이다.

◇ 중대형 많은 청라, 김포 등 '적신호'..판교는 전세수요 흡수= 올해 전매제한이 해제되는 물량 가운데 가장 적신호가 켜진 곳은 인천 청라 경제자유구역과 김포 한강신도시다. 6일 부동산정보업체 부동산114에 따르면, 올해 전매제한이 해제되는 청라지구와 김포 한강지구의 중대형 물량(85㎡이상, 이하 전용)은 각각 1600가구와 1534가구로 비중이 크다. 대형물량은 최근 선호도가 떨어져 분양권 가격 역시 하락이 불가피한 상황이다. 이에따라 대형물량이 많은 청라·한강·송도·별내지구 등 주요 택지지구내 아파트 가격의 약세가 예상된다. 반면 최근 전세난을 치르는 판교지구는 중소형(85㎡이하)이 전체의 90%에 달하고 입지도 좋은 편으로 수요가 많을 것으로 보인다.

대형물량이 많은 인천 청라와 송도, 김포 한강, 남양주 별내지구 등은 전매제한 해제로 가격이 떨어질 것으로 보인다. 반면 최근 전세난을 치르는 판교지구는 중소형(85㎡이하)이 전체의 90%에 달하고 입지도 좋은 편으로 수요가 많을 것으로 예상된다.

◇ 분양가보다 최대 6765만원 손해..중대형 하향 조정 가능= 올해 수도권에서 전매제한이 풀리는 단지들은 주로 서울보다 경기·인천권이 많다. 서울은 이제 개발할 택지가 많지 않아 주로 재건축·재개발을 통해 기존 건물을 헐고 신규 아파트를 짓는 이유에서다. 전매제한이 해제되는 주요 예정단지들은 △인천 서구 연희동 '청라힐데스하임(A24BL, 60㎡)' △경기 김포 양촌면 '김포한강 쌍용예가(Ab-14블록, 85㎡)' △경기 남양주 별내면 '꿈에그린(A19블록, 85㎡)' △경기 수원 영통구 '광교호반베르디움(A2블록, 85~125㎡)' 등으로 아직 거래가 없어 분양가와 비교해 시세를 알기가 어렵다.

대신 이미 전매제한이 풀린 주변 단지들의 매매가 변동폭을 보고 분양권의 가격을 가늠할 수 있다. 6일 부동산정보업체 부동산1번지에 따르면, 인천 서구 연희동 '청라 웰카운티 19단지(공급 143㎡)'는 4억4255만~5억1020만원으로 가장 싸게 팔리면 분양가보다 6765만원을 손해보게 된다. 다른 단지들도 분양가와 비교해 1000만~3000만원까지 마이너스 프리미엄이 형성됐다. 최고 매매시세와 분양가가 동일해 시세차익이 생기지 않는 단지들도 많았다.

이로 인해 분양권을 내놓는 사례가 빈번해졌다. 청라지구 인근 신도시 공인 관계자는 "중소형은 실수요자가 분양받고 대형은 주로 인근 주민들이 단타 투자를 많이 했다"며 "기존집이 팔리지도 않고 집값은 떨어져 잔금을 감당 못해 분양권을 팔려고 한다"라고 말했다. 또한 한강지구 한강 신도시 공인 관계자는 "오는 6월에 본격적인 입주가 시작되면 전매제한 해지된 단지들을 분양권 거래가 일어날 것"이라고 설명했다.

전매제한이 풀리면서 인천 청라 경자구역을 비롯한 2기 신도시 부동산 시장에 미칠 영향에 이목이 집중되고 있다. 기존 미분양 물량이 적체된 가운데 신규 아파트 공급도 계속돼 공급과잉의 우려가 남아 있어서다. 이호연 부동산 114 과장은 "신규 아파트 입주가 시작되면 가격이 일시적으로 하락하는 것처럼 분양권 물량이 늘어나 중대형 위주로 가격이 하향 조정될 가능성이 있다"며 "입지나 지리적으로 좋은 곳은 중대형도 싼 매물 위주로 거래되는 만큼 전매가 가능한 단지를 개별적으로 지켜봐야 할 것"이라고 조언했다.