뜨거운 '바닥' 논쟁..그 징후들이 어떻길래

급매물 빠지고 일부 지역 시세 조정 들어가..미분양도 지속적으로 감소

[아시아경제 조민서 기자]'바닥이냐 아니냐' 주택시장을 둘러싸고 논쟁이 뜨겁다. 좀처럼 오르지 않던 매매값이 일부 지역을 중심으로 반등세를 보이자 이를 두고 일각에선 바닥론을 제기하고 있지만 '좀 더 지켜보자'는 의견도 많다.

부동산업체들에 따르면 이번주 수도권 아파트값은 전주대비 보합권을 기록해 9개월만에 하락세를 멈췄다. 특히 그동안 낙폭이 컸던 용인, 분당 등 일부 신도시는 급매물이 소화되면서 3주전부터 상승세를 보이고 있다. 아파트 모델하우스는 사람들로 가득차고 공인중개소에는 집값을 물어보는 문의전화가 늘었다.

그렇다면 이러한 현상을 바닥을 쳤다는 신호로 해석할 수 있을까? 바닥일 때 나타나는 징후로는 어떤 것들이 있을까? 전문가들은 추석 이후 주택시장의 판도가 바뀌었다는 데는 대부분 동의하지만 '바닥'의 시점을 두고는 올 하반기와 내년 상반기를 두고 신중한 입장이다.

◆ 거래문의가 '진짜' 거래로 이어져야

주택시장이 바닥일 때 나타나는 대표적인 신호가 '거래 증가'다. 국토해양부에 따르면 9월 전국 아파트 거래 건수는 3만3685건을 기록했다. 8월 3만1007건보다 8.6% 증가했으며, 최근 5개월 만에 최고치다. 수도권 역시 9022건으로 전월에 비해 11.5% 늘었다.

객관적인 거래량은 확실히 늘었지만, 대부분 급매물 위주라는 분석이다. 급매물이 빠지면서 가격이 상향조정되면 다시 거래가 끊겨 시세가 하락하는 박스권 형태의 움직임이 되풀이되고 있다. 상승세를 보이는 지역도 국지적이라 현재 상황을 판단하기가 애매하다는 지적이 많다.

김근옥 부동산뱅크 시황팀장은 "거래량이 늘었지만 실제 거래는 싼 매물 위주로 이뤄지고 있으며, 매도자와 매수자 간의 호가 차이가 여전하다"며 "현재가 저점시세이긴 하나 바닥을 확신하기 위해서는 급매물 이외의 추가 매수세력이 붙어야 할 것"이라 진단했다.

◆강남 재건축, 버블 세븐이 먼저 오른다

바닥일때 가장 먼저 신호를 보내는 지역이 강남 재건축과 버블 세븐(강남·서초·송파·목동·분당·평촌·용인 등)이다. 부동산 시장의 바로미터라고 불리는 이들 지역의 시세가 움직이면 다른 지역으로까지 영향을 끼친다는 것이다.

그러나 현재 강남 재건축 역시 급매물 거래는 꾸준한 편이나 그 외의 매물은 거래되지 않고 있다. 오히려 시장의 흐름보다는 개별단지별 호재에 더 민감하게 반응하는 편이다. 연내 지구단위계획이 확정된 개포주공1단지 36㎡가 한 주만에 4000만원 오른 7억~7억1000만원선에 거래되고 있으나 둔촌주공, 잠실주공 등은 거래 소강상태다.

버블세븐 역시 예전처럼 일사분란하게 움직이기 보다는 그동안의 낙폭이 컸던 지역에 한해 상승세다. 입주물량이 일시에 몰려 하락폭이 컸던 분당, 용인이 가격조정에 들어갔다.

김주철 닥터아파트 리서치팀장은 "요즘 들어서 용인, 분당 등 일부 지역에서 하락폭이 줄고 있다"며 "이같은 현상이 지속돼 상승세로 전환되는 지역이 더 많아야 한다. 특히 바닥론을 판단할 때는 강남 재건축 아파트 거래량의 증가 여부가 핵심사안이 된다"고 말했다.

◆ 미분양 줄고, 경매 낙착률 올라가고

주택시장이 바닥일 때는 집에 대한 관심이 살아나면서 미분양 주택이나 아파트 경매에 대한 관심도 높아진다. 이호연 부동산114 과장은 "최근 일부 지역의 시세가 오르다보니 바닥론에 대한 이야기도 슬슬 나오고 있다"며 "미분양 물량의 감소세가 지속되거나, 경매 낙찰률이 높아지는지 여부도 바닥론을 판단할 때 유효하다"고 말했다.

현재(9월 말 기준) 전국적으로 미분양 주택은 10만325가구를 기록, 4개월째 감소세를 보이고 있다. '준공후 미분양'도 올들어 처음으로 5만가구 아래로 떨어졌지만, 수도권은 전월보다 1000가구 늘어난 2만9201가구를 기록한 상태다.

시세보다 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 경매 낙찰률도 꾸준히 상승세다. 지난 달 강남 3구의 낙찰가율은 78.6%로 전달에 비해 0.32%포인트 높아졌고 부산의 낙찰가율은 평균 103.1%로 연중 최고치를 기록했다.

이처럼 각 사안별로 나타나는 신호가 엇갈리면서 '좀 더 지켜보자'는 의견이 대두하고 있지만 대부분은 주택시장이 이전처럼의 침체를 보이지는 않을 것이라는 데 동의한다.

김인만 투모컨설팅 기획본부장은 "지역마다 차이가 있는데다 수도권 외곽은 아직까지 큰 움직임은 감지되지 않고 있다"며 "그러나 강남을 중심으로 서울과 경기 남부권은 전세가 초강세가 지속되면서 급매물이 빠지거나 호가가 상승하는 이런바 '바닥이 지나가는 소리'가 들리고 있는 상황"이라 말했다.

조민서 기자 summer@