상가투자, 계약서 100번 따져도 지나치지 않다

부실한 선분양 업체는 피해야..대출은 30%가 적당

[아시아경제 조민서 기자]부동산 시장 침체에 따라 상가에 쏠리는 투자자들의 관심이 어느 때보다 뜨겁다. 최근 부동산정보업체 스피드뱅크의 조사에서도 하반기 유망 부동산 재테크로 상가, 오피스, 오피스텔 등 수익형 부동산을 꼽는 응답자수가 42.7%를 차지했다.

그러나 아무리 '상가가 대세'라고 하지만 분위기에 휩쓸려 무턱대고 투자했다간 낭패보기 일쑤다. 상가시장이 경기에 가장 민감한 만큼 상가투자에도 지켜야할 원칙이 있다.

◆ 부실한 선분양 업체는 피하고 보자

2003년 부도로 계약자들에게 큰 피해를 안겼던 '굿모닝시티' 사건이후 사기분양의 폐단을 사전에 막고자 분양절차를 강화한 상가후분양제가 2005년 4월 23일 시행됐다. 이에 따라 연면적 3000m²이상의 상가를 분양하려면 시행사는 골조공사 70%이상을 마치고 시·군·구청에 신고 후 분양을 해야 한다.

그러나 상가후분양제는 해당면적만 분양을 하고 나머지는 임대로 돌리면 법의 저촉이 되지 않는 맹점이 있다는 지적이다. 때문에 영세한 시행업체가 도산할 경우 피해는 고스란히 분양받은 사람의 몫이 될 수밖에 없다. 투자자들은 반드시 계약에 앞서 토지매입여부나 건축허가, 분양신고사항 등을 해당 관공서가 작성한 공부로 확인해둬야 한다.

◆ 계약서, 백번 따져봐도 지나치지 않다

아리송한 계약서 내용을 놓고 시행사와 분양자간의 논란도 빈번히 발생한다. 아무리 분양업자와 새끼손가락을 열 번 이상 걸었다 해도 계약서에 명기가 안 된 내용은 의미가 없다.

이 중에서도 투자자는 투자금 회수와 관련해 민감한 사항인 준공일(입점예정일) 준수와 부득이하게 해약을 할 경우 물어야할 위약금의 정산 범위를 분명히 해야 한다. 일반적으로 위약금은 납입금액의 10%로 잘못 알고 있는데 실제 계약서에는 대다수가 분양대금의 10%로 명시해놓고 있다.

그러나 만약 계약서상에 위약금조항이 빠져있다면 10% 적용은 의무 이행사항이 아니므로 계약서상의 위약사항 기록 여부도 파악해둬야 한다.

이밖에 계약시 면적과 준공후 면적이 다를 경우 손해부분에 대한 환불조건, 시행사측의 지나친 수익보장과 보장기간 또는 투자금액 전액환불 조건 등에 관한 사항도 명확히 계약서상의 근거로 남겨둬야 한다.

◆ 대출은 30%가 적당

주택대출시장이 침체를 겪으면서 상가로 투자금이 몰리고 있다. 그러나 소비진작이 없이 경기침체가 계속될 경우 공실에 대한 대비도 게을리해선 안된다. 금리인상으로 인한 부담도 계산해서 대출비율은 30%이내가 좋다.

가끔 40%~50%의 융자금 대출 알선을 제시하는 업체도 있는데 정작 금융기관의 감정가가 대출비율보다 낮아져 자금계획에 차질을 빚을 수 있다. 지나친 대출제안은 사전에 확인해 두는 것이 좋다.

◆ 외부변수도 간과하지 마라

그 외에 분양가가 지나치게 높게 책정돼있으면 입점 후라도 임차인 모집이 어렵다. 따라서 가용 자금의 한계를 넘어선 투자는 아예 피하는 것이 좋다.

상권은 비대할수록 보이지 않는 경쟁관계를 유지하게 된다. 역세권이라고 해서 모든 출구별 상권이 수혜를 받지는 않는다. 유동인구의 분산으로 인해 투자 상가가 빛 좋은 개살구로 전락할 수 있다는 점도 명심해야 한다.

◆ 상가 평면도도 꼼꼼히 보자

일단 물건 선별에 있어 접근성과 아울러 고객의 눈에 쉽게 들어올 수 있는 가시성이 뛰어난 점포를 선택하는 것이 좋다. 이를 위해서는 상가 평면도를 명확히 이해해야 한다. 평면도는 건물 각층의 출입문, 엘리베이터, 화장실, 복도 등의 내부 배치를 위에서 아래로 내려다 본 평면 상태를 나타낸 도면을 말한다.

그러나 투자자에 따라서는 평면도상으로 보여지는 물건에 대해 자칫 우량상가로 오인할 수 있어 명확한 이해가 뒤따라야 한다. 특히 부출입구 라인, 지나치게 건물 안쪽에 위치한 경우, 상가내부에 기둥이 있는 경우, 후면부 코너 상가 등은 다른 상가에 비해 수익성이 떨어질 수 있다.

조민서 기자 summer@