"6월까지 강남 급매물 아파트 사라"

[불황기 고수들의 투자비법 ⑥]아기곰 "대세하락기 아니다"

아기곰

[아시아경제 이은정 기자] "6월까진 강남 급매물을 사야 한다. 그 외 지역은 12월까지 기다리며 급매물을 잡는 것이 좋다."

국내 최대 부동산 동호회인 '아기곰동호회'의 운영자이자 부동산 칼럼니스트인 아기곰은 "지금은 부동산 대세하락기가 아니다"며 이같이 말했다. 그 역시 최근 분당지역에 급매물로 나온 중소형 평형의 아파트를 구입했다.

부동산 개인투자자에게 최고의 전문가로 평가받고 있는 아기곰은 참여정부의 부동산 기조를 정확히 예측하면서 유명세를 탔다. 그가 부동산 시장에 첫 발을 들인 때는 1990년이다. 당시 2000만원을 투자해 서울 왕십리지역에 재개발 지분을 샀다. 그 지분으로 45평형대 아파트를 받았지만 바로 IMF 외환위기가 오면서 집값이 1억원 정도 하락했다. 그는 집값이 하락하자 부동산으로 물타기를 하겠다며 왕십리 아파트의 전세금 1억5000만원을 종자돈으로 해 강남지역에 1억5000만원대 아파트를 구입했다. 당시 구입한 강남 아파트의 현재 시세는 10억원대다. 지금 부동산 시장이 기회라며 당당히 말하고 있는 것도 이같은 경험에서 비롯됐다.

"집을 팔라고? 아니다 지금은 집을 살 때다. 대세하락기 아니다. 내기 해도 좋다."

그가 제시한 근거는 이렇다.

최근 15년간 국민은행이 발표한 집값 변동 추이를 봤을때 집값이 6개월전 가격 대비 마이너스로 내려간 적은 3번에 불과했다.(★그래프 참조) 1997년 IMF 외환위기와 2004년 카드대란, 2008년 국제 금융위기 때였다. 최근 집 값이 하락추이를 보이곤 있지만 아직은 6개월전 가격 대비 마이너스 상태는 아니란 게 그의 분석이다. 특히 상징성이 큰 서울 및 수도권의 버블세븐 지역의 집 값이 조정받고 있지만 부산 창원 김해 춘천 등 지방의 집값은 올랐다는 점을 강조했다.

지난 2008년 이후 정부의 주택공급 계획이 차질을 빚고 있다는 점도 주요 근거다. 지난 2008년 정부의 주택공급은 50만가구 계획 대비 74% 수준인 37만가구에 그쳤고 2009년 역시 당초 계획(43만가구) 88.8% 수준인 38만 가구를 공급했다. 아기곰은 "올해 정부의 주택 공급 계획 역시 달성하기 힘든 상황"이라며 "2008년 이후 주택공급 계획이 차질을 빚고 있는 만큼 2012년부터는 되레 공급부족 상황을 겪을 수 있다"고 지적했다.

올해 말 부터 전세값이 추가 상승할 가능성이 높다는 점도 집값의 반등요인으로 작용할 수 있다고 지적한다. 그는 "2008년 말 국제 금융위기 후 전세값이 일시적인 약세를 보였다"며 "당시 계약했던 가구들이 2010년 말부터 2011년 초까지 재계약을 하게 된다"고 설명했다.

그렇다면 요즘 같은 시기 어떤 집을 사야 할까.

2억~3억원대 투자자라면 보금자리 주택의 직접적인 영향을 받는 곳은 피해야 한단다. 다만 보금자리 주택의 영향권이 보금자리주택이 들어서는 그 지역만 해당되는 것은 아니라며 주거 환경, 가격 등을 꼼꼼히 비교 분석해야 한다고 강조했다. 아기곰은 "가령 주거단지 개념에 가까운 광명에 보금자리주택이 들어온다면 수요가 겹칠 수 있는 노원구가 영향권에 들어갈 수 있다"고 설명했다.

6억원 이상대의 투자자라면 서울 강남권서 조정받는 아파트를 눈여겨보라고 권했다. 아기곰은 "6억원대 이상의 강남 아파트는 현재 바닥 단계에 있는 만큼 급매물에 관심가져야 한다"며 "기대수익은 10%대로 낮추는 것이 현명하다"고 조언했다.

집값이 떨어졌다고 아우성인 지금 낙관론을 펼치는 아기곰의 분석이 맞아떨어질지 확신하긴 힘들다. 하지만 대다수 전문가들도 투자금액별 차별화 전략을 펼쳐야 한다는 그의 주장엔 동의하고 있다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "현재 부동산시장의 양극화가 심화됐다"며 "강남 일부 지역에서 최근 급매물 거래가 이뤄지고 있는 상황인 만큼 투자 수준에 맞춘 차별화전략을 펼치는 것이 좋다"고 말했다.