[차이나 인사이트]예방주사 맞은 中부동산 버블

요즘 중국 사람들이 모이는 자리면 어김없이 천정부지로 치솟는 집값 얘기로 수런거린다. 중국 부동산의 '붕괴 시간표'까지 인터넷에 돌아 다닌다. 중국 부동산 거품 논란은 지난 수년간 거듭 제기됐지만 이번에는 유난히 심각해 보인다. 2008년 말부터 경기부양을 위한 유동성 확대 정책과 부동산 거래 규제 완화 등이 시장을 가열시키는 촉매제 역할을 했다. 정부가 주요 재정수입 원천이자 경제성장의 주축 산업을 침체에 빠뜨릴리 없다는 '확신'도 중국 부동산의 '불패신화'를 이어가는 한 요인이다. 집값 상승이 대세라 이왕 집을 사려면 빨리 사는 게 낫다는 심리도 한 몫하고 있다.

지난 3월 중국 주요 70개 도시의 평균 신규 주택가격이 전년 대비 14.2% 상승한 가운데 베이징과 상하이는 각각 128%와 140%의 가파른 상승폭을 기록했다. 상하이 시내의 평균 주택 분양가격이 현재 ㎡당 3만위안 (평당 약 1600만원)을 넘어선 것으로 대략 서울 강북 아파트 값 수준에 해당된다. 대도시 주택가격이 연소득의 16~19배에 이른다. 폭등한 집값이 주택을 소유하지 못한 사람들에게 상대적 박탈감을 심어주고 있어 심각한 사회문제로 변질될 우려도 있다. 더군다나 중국에서는 대부분 10~30년의 장기대출로 주택을 구입하기 때문에 경기 악화로 실업률이 증가하게 되면 소비 위축뿐만 아니라 주택담보대출의 부실화로 이어질 수 있다.

시장과열이 도를 넘었다고 판단한 중국 정부가 최근 '대출규제'라는 카드를 꺼냈다. 두 번째 주택 구입 시 초기 지급액을 집값의 50%로 높이고 세 번째 주택에 대한 대출 중단 지시를 내렸다. 주거용 토지 공급 확대 및 보유세 도입도 적극 추진 중이다. 단 부작용을 우려해 본격적 금리인상은 보류하고 있다. 사상 가장 강력한 것으로 평가된 이번 규제가 과연 중국 부동산의 '연착륙'을 성공적으로 이끌 수 있을 지가 중국경제 지속가능성장의 관건이다.

최근 중국이 일본의 전철을 밟을 것이라는 주장이 대두되고 있다. 그러나 두 나라 간에는 본질적으로 다른 점이 있다. 사회발전단계와 특수성으로 볼 때 중국 부동산 거품 붕괴가 단기간에 현실화될 가능성은 그리 높지 않아 보인다. 그 이유는 첫째 중국은 과거 사회주의 주택공급 제도로 주택보유율이 80%로 높지만 당시 분양 받은 집은 대부분 노후화된 것으로 대체수요가 상당히 많다. 둘째 중국의 빠른 도시화 진행과 호구제도 완화에 따른 도시로의 인구유입이 주택수요 증가를 견인하고 있다.

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특히 전국 상류층이 집중적으로 중심도시로 유입되면서 높은 집값을 지탱해주고 있다. 셋째 '장모님이 집값을 올리고 있다'는 말이 나올 정도로 중국인이 결혼하면 무조건 집을 사야 한다는 강박관념이 강하다. 부모, 조부모 등 여러명의 재력을 합쳐 주택을 구입하는 식이어서 실제 구매력이 높고 유효수요가 충분한 편이다. 넷째 중국의 주택담보대출 비중과 규모가 작고 정부가 토지와 금융기관에 대해 절대적인 지배력을 가지고 있어 가계부실이 금융위기로 확산될 가능성은 높지 않다.

이번 규제강화로 중국 주택가격의 일시적인 조정은 불가피해 보인다. 그러나 실질수요가 뒷받침하고 있어 집값 급락보다 안정세 국면이 형성될 가능성이 높다. 중장기적으로 주택가격의 상승기조가 여전히 유효하기 때문에 이번 규제는 상승 속도를 조정하는 역할을 할 것으로 보인다. 다만 정부 정책의 실효성이 떨어져 거품이 계속 커지고 전반적인 경기 과열이 지속될 경우 금리인상 등 추가 긴축 정책이 나올 수 있다. 이럴 경우 중국 경제성장 둔화와 함께 수요 감소 등으로 이어질 수 있어 지속적인 모니터링과 대비책이 필요할 것이다.