[베이비부머의 은퇴설계]"집 크기부터 줄여라"

공격적인 투자보다는 안정적인 수익형 부동산이 유리

[아시아경제 조민서 기자]#남편의 퇴직을 앞두고 주부 김모씨(57세)의 고민은 깊어졌다. 매달 꼬박꼬박 나오던 월급이 사라지면 앞으로의 생활은 어떻게 꾸려나가야 할지 걱정이 앞섰다. 자식들 용돈을 기대하기엔 한계가 있고 그렇다고 퇴직금을 까먹으며 살 수도 없는 노릇. 안정적인 수입처를 찾던 김모씨는 결국 그동안 모은 돈을 남부터미널 인근 오피스텔에 투자했다. 최초분양가 8500만원이 들어갔지만 보증금1000만원에 월 60만원정도 수익이 나고 있어 은행에 넣어두는 것 보다 훨씬 높은 수익이 나고 있다.

#최모(60세)씨도 은퇴자금을 놓고 고민하긴 마찬가지. 도무지 어디에 투자할지 몰라 고심하던 중 우연히 상가분양대행사를 찾게 됐다. 수익률 10~20%라는 말에 혹해 테마상가 3곳에 총 5억원을 투자했다. 그러나 수익은커녕 임대도 나가지 않아 마음고생이 이만저만이 아니었다. 뒤늦게 손해를 보고서라도 팔아야겠다는 생각에 물건을 내놓았지만 거래도 안되고 있다. 알고봤더니 투자한 상가가 전문가들도 손들고 포기할 만큼 거래를 할 수 없는 곳이었다고 한다.

왜 누구는 성공하고 누구는 실패할까? 은퇴 후 재테크에 관심을 갖는 사람들이 부쩍 늘고 있다. 은퇴시기는 정해져있는데 평균수명은 날로 높아져 노후준비의 필요성이 높아진 상황이다. 이에 대한 대비책으로 부동산 투자에 뛰어드는 경우도 많다. 그러나 자신에게 맞는 투자전략 없이 추진했다가는 오히려 애써 모은 퇴직금을 날려버릴 수도 있다.

부동산소액투자모임 심코의 김인만 본부장은 은퇴 후 부동산 재테크를 준비하는 이들에게 충고한다. ▲분산투자를 하라 ▲은퇴 이후에는 주택 크기를 줄여라 ▲역모기지론을 활용하라 ▲종자돈 모아라 ▲빚 관리를 해라 ▲3개월치 비상금은 준비해둬라 등. 그에게 전해들은 은퇴 후 부동산 투자의 팁은 다음과 같다.

◇ 은퇴준비는 보통 언제부터 준비하는 것이 좋나?
"현재 우리나라 사회구조상 은퇴는 통상적으로 55~60세이나 IMF이후 고용안정기조가 없어져 사실상 40세 넘어가면 은퇴걱정 하는 것이 현실이다. 은퇴준비를 한다고해서 바로 현역은퇴는 아니기때문에 준비는 빨리 하면 할수록 좋다"

◇ 나이별로 은퇴를 준비하는 방법이 다르나?
"은퇴를 목전에 앞둔 50대는 당장 고정적 수익이 나오는 수익형부동산과 주택 다운사이징, 지역이동 또는 은퇴후 일거리를 찾는 전직에 관심을 가져야 한다.

은퇴를 서서히 준비를 해야하는 40대는 공격적인 투자보다 자녀교육에 적합한 곳에 실거주하면서 안정적인 자산운용이 필요하며, 부동산비중이 너무 높다면 비중을 차차 줄여 포트폴리오를 맞추는 전략이 필요하다.

30대는 실패하더라도 다시 일어설 수 있는 시간적 여유가 있기 때문에 경공매, 소액투자, 재건축·재개발, 급매물, 인기지역 청약 등 공격적인 투자전략을 세워도 괜찮다"

◇ 재테크 중 부동산 비중은 어느 정도로 맞춰야 할까?
"현재 한국의 가계자산비율은 부동산과 금융이 79대 21로 나타나는데, 이 비중을 적어도 6대 4가 되게 해야 한다. 선진국과 비교해봐도 부동산 비중이 지나치게 높다. 부동산에만 올인하는 것은 바람직하지 않다. 특히 동일 지역에 2~3채 보유중이라면 주택수를 줄이는 것이 좋다. 아파트 일변도에서 토지, 수익형부동산, 빌라, 연립 등 소액투자 쪽으로 눈을 돌리는 것도 괜찮다. 또 채권, 주식 등 금융상품에도 자산의 30~40% 투자하는 것이 좋다"

◇ 역모기지론(주택연금)을 활용할 때 주의사항은 무엇일까요?
"왠만하면 자녀들에게 이야기하지 않는게 좋다. 슬픈 현실이지만 자녀들은 대부분 부모의 자산을 물려받는 생각을 한다. 지금까지는 부모가 죽고나면 그 자산은 당연히 자녀몫이 됐다. 이런 상황에서 부모가 역모기지론을 이용할 경우 결국 자녀입장에서는 자신이 물려받을 자산이 없어짐을 의미한다. 물어보면 아니라고 하지만 속마음은 다 그렇다. 자신의 자산을 자기 마음대로 사용하며, 자녀가 알아서 좋아할 일도 아니기에 굳이 자녀에게 이야기할 필요가 없다"

◇ 은퇴대비 부동산 투자와 일반 부동산 투자에서 어떤 차이점이 있나? 다른 주의사항이 있나?
"은퇴대비라고해서 새로운 특별한 투자는 아니고 결국 같은 투자다. 리스크는 줄이되, 투자방식을 투자형에서 수익형으로, 공격적에서 보수적으로, 아파트일변도에서 아파트, 빌라, 연립, 오피스텔, 원룸 등 다양하게 확대해야 한다. 한번 더 이야기하면 전재산을 올인하거나 높은 수익률만 쫓아서 리스크가 큰 투자를 하는 것은 은퇴준비 실패로 가는 지름길이다"

◇ 레저형부동산의 경우 수익을 어느 정도 기대할 수 있나?
"레저형 부동산은 콘도, 골프텔, 펜션, 주말주택용 농가주택, 휴양용 아파트 등이 있는데 현재 상황에서 크게 추천할만한 상황은 아니다. 아직까지 다른 부동산에 비해 환금성이 떨어지고 자산가치가 없다는 인식이 강하다.

콘도나 골프 회원권의 경우에는 신규가입보다는 경매를 통해서 절반가격으로 구입하는 것이 좋다. 펜션이 유행을 했었는데 펜션투자해서 크게 돈 번 사람도 많지 않다. 휴가철이나 주말위주로 운영이 되기때문에 수익구조가 불규칙적이고 관리도 어려운데다 생활도 불편하다.

농가주택도 마찬가지로 손이 많이 가고 농가주택 개발시 필요한 절차와 법규는 필히 사전확인을 해야 하며 보통 건축비는 3.3㎡당 200만~350만원 정도 소요된다. 전원생활 초보자라면 바로하는 것보다 전원주택 전세로 1년정도 살아본 후 최종 판단하는 것이 좋고 살다보면 또 좋은 매수기회가 생길 수도 있다.

만약 투자를 1순위로 생각한다면 발품을 팔거나 전문가 도움을 받아서 관광객이 몰릴 만한 곳의 농가주택 구입 후 민박집을 활용해 수익을 올리는 것도 고려해 볼 필요가 있다"

◇ 보통 기본금이 어느 정도 있어야 하나?
"투자금은 천차만별이다. 1000만~2000만원 정도로도 구입할 수 있고 10억이상으로도 할 수 있는 것이 투자다. 물론 수익금도 투자금에 비례한다. 하지만 절대 높은 수익금을 탐하지 말고 수익률을 가지고 따져야하며 소액으로 여러개 하는 것이 좋다.

빌라, 연립의 경우 요즘 인기가 많은 합정 전략정비구역 경우에는 전세끼고 실투자금액 1억~2억원 정도로 구입할 수 있다. 오피스텔도 1억~2억 정도면 강남권을 제외한 소형으로 접근가능하며 수요층이 많은 안산의 경우 5000만원정도로도 충분히 가능하다"

◇ 투자 고려할 때 반드시 유의해야 할 점은?
"앞에서 언급했듯이 은퇴세대는 한번 실패하면 회복하기 어렵기때문에 절대 과도한 욕심부리지말아야 한다. 또한 은퇴 후 고정적인 수입이 없어질 경우 심리적 불안감과 조급증으로 판단이 흐려져서 투자가치 없는 곳에 투자하거나 기획부동산이나 사기분양 등에 쉽게 당할 수 있다. 때문에 냉정한 판단으로 투자를 해야하며 투자전에는 반드시 전문가 도움 받아보는 것이 좋다. 돌다리도 두들겨보는 것이 좋기에 2~3명 정도의 전문가 의견을 들어보는 것이 좋다"

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조민서 기자 summer@