"절차 알면 투자도 보인다"..재개발·재건축사업 진행 어떻게 ?

[초보기자가 부동산초보에게 안내하는 길라잡이]

[아시아경제 조민서 기자]주택 재개발·재건축은 말 그대로 낡은 주거 지역을 철거해 기반 시설을 만들고 새 집을 짓는 것을 말한다. 한동안 주택 재개발·재건축으로 거액을 벌었다는 일부의 이야기가 전해지면서 투기의 온상으로 여겨지기도 했다. 그러나 실제로 재개발·재건축이 된다 하더라고 이익은커녕 손해를 보는 경우도 많다.

이에 따라 재개발·재건축 지역에 내 집을 마련하겠다면 진행과정을 제대로 파악하고 있어야 한다. 일반분양에 비해 절차가 까다롭고 복잡하기 때문이다. 또 준공되기까지 짧게는 7년, 길게는 10년 이상 시간이 걸리기 때문에 시장의 경기, 정책 변화 등 여러가지 변수도 고려해봐야 한다.

1. 도시 및 주거환경정비 기본계획

주택 재개발·재건축은 도시 계획 사업으로 정부에서 밑그림을 그려야 진행할 수 있다. 적합한 지역인지 조사와 심사를 거쳐 '기본계획'을 수립한다. 이 기본계획에 포함되지 않은 경우 재개발·재건축 사업을 진행하려면 10년을 기다려야 한다. 기본계획이 10년 단위로 수립되기 때문이다.

2. 도시 및 주거환경정비 구역 지정

다음으로는 '정비 구역 지정' 절차를 밝게 된다. 기본 계획에 포함돼 있는 지역에서 추진위원회를 설립해 그 지역에 대한 정비구역지정을 신청하게 된다. 이 단계에서 추진위원회 설립 및 조합설립도 동시에 진행된다.

3. 추진위원회 구성 및 조합설립 인가

주택 재개발·재건축 구역에 주택을 소유하고 있어 이에 참여하는 사람들을 '조합원'이라 한다. 한가지 주의점은 재건축 조합원과 재개발 조합원의 의미가 다르다는 사실이다. 주택 재건축은 정부 구역 내 토지 등의 소유자일지라도 재건축에 반대하면 조합원으로 보지 않는다. 반면 주택 재개발의 경우 정비 구역 내의 토지 등 소유자는 동의 여부와 상관없이 조합원이 된다.

조합설립 인가조건은 토지 등의 소유자(재개발)나 구분 소유자 및 의결권(재건축)을 가진 사람들 중 80% 이상의 동의를 얻어야 한다. 구분 소유권이란 한 동의 건물 중 구조상 구분된 몇 개의 구역이 독립된 건물로 사용될 때, 각 부분에 대한 소유권을 말한다.

4. 수용과 매도 청구..추진 반대에 대한 해결책

주택재건축의 경우 사업에 동의하지 않는 구분 소유권자에 대해 조합이 수용권을 행사할 수 없다. 이 경우 매도 청구 소송을 통해 사업에 반대하는 구분 소유권자의 토지나 건축물을 매입해 사업을 추진하게 된다. 반면 주택 재개발의 경우에는 사업에 동의하지 않는 조합원에 대해 조합이 토지나 물건 등을 수용할 수 있다.

5. 관청의 사업시행 허가 및 인가

인·허가 관청에서 사업시행 인가를 받았다는 것은 착공을 할 수 있다는 의미이다. 즉 공사를 시작하기 위한 직접적인 인·허가가 모두 끝났다는 것. 이에 따라 사업시행 인가를 받은 주택 재개발·재건축 지역은 향후 3~4년 이내 입주 가능하게 되는 경우가 많다.

6. 시공사 선정

시공사 선정은 시공을 희망하는 시공사의 제안 조건을 고려해 조합원 투표로 결정한다. 각 시공사별로 금액이나 조건 등이 다르기 때문에 제안서를 꼼꼼히 검토해야 한다. 주택 재건축은 사업시행 인가 이후, 재개발은 조합설립 인가 후에 시공사를 선정한다.

7. 관리처분 인가, 조합원에게 가장 중요한 절차

'관리처분'이란 기존 조합원이 새로운 평형에 입주하기 위해 부담해야 할 부담금에 관한 계획이다. 즉 조합원의 부담금을 정하기 위해 일반 분양가 및 조합원 분양가 산정, 공사비 확정 등 전반적인 계획을 세우는 것이 관리처분 계획이다. 관리처분 계획도 조합원의 동의를 받게 되며, 동의하면 인·허가 관청에 관리처분 인가 신청을 한다.

8. 이주 및 철거

일반적으로 이주비는 시공사를 통해 제공되며, 금액은 현재 거주하고 있는 평형의 전세 가격과 비슷한 가격이 지급된다. 그러나 재개발·재건축에 반대한 사람의 경우에는 이주비가 지급되지 않는다. 철거는 이주 완료 및 관리처분 인가 후 진행되며, 이후 본격적인 공사가 진행된다.

9. 분양과 착공 & 준공 및 입주

이주 및 철거가 완료되면 일반인을 대상으로 일반 분양이 시작됨과 동시에 착공이 이뤄진다. 조합원은 일반 분양자에 비해 우선권을 가지는데, 일반적으로 추첨을 통해 동 호수를 정한다.

준공이 되면 인·허가 관청으로부터 준공인가를 받고 입주를 시작하게 된다. 조합원의 경우 입주 시 지급받은 이주비와 조합원 부담금 등 조합원이 부담해야 할 부담금을 완납해야 입주할 수 있다.

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조민서 기자 summer@asiae.co.kr