[전문가에게묻다④하유정]저금리시대.. 경매 열기 '가열'

[아시아경제 황준호 기자] 저금리시대를 맞아 부동산 시장은 투자 세력들이 더욱 활기를 띌 전망이다. 경매 시장도 이들의 활약에 힘입어 열기가 더욱 가열될 것으로 관측된다.

금융권의 저금리 기조가 지속되고 전·월세금이 치솟았다. 경매를 통해 임대수익을 얻으려는 투자자들의 발길은 더욱 많아졌다. 평균응찰자수도 가파른 상승세를 보이고 있다. 임대수익형 부동산인 오피스텔을 보면 지난 11월 평균응찰자수 3.5명에서 12월 4.3명, 1월 4.8명, 2월 5.3명으로 꾸준히 증가세를 나타내고 있다. 상가도 2월 계절적 요인으로 소폭 평균응찰자수가 하락하긴 했으나 지난 11월부터 상승세를 기록 중이다.

다가구주택의 매각가율이 80%를 상회하고 있으며 서울·수도권 외곽지역 다가구주택 낙찰가율은 70%선에 맞춰졌다. 도심·역세권 일대는 낙찰가율이 감정가를 훨씬 웃돌고 있다.

이같은 상황이 지속되면서 어떻게 하면 경매시장에서 '돈'을 벌 수 있는지에 대한 문의가 급증하고 있다.

◇상가 "소신껏 투자하라"= 가장 대표적인 수익형 부동산 상가는 부동산 경매물건 중에 개별성이 가장 강하다. 규모, 지역, 입지에 따라 감정가격과 낙찰가격이 천차만별이다. 인근부동산중개업소나 관리사무실을 통해 임대 시세나 임대 현황은 어느 정도 파악이 가능하지만 매매시세나 권리금의 파악은 완전히 불가능하다. 이에 소신이 중요하다. 대신 상가의 가치는 대체로 부동산 경기보다는 일반 경기에 더 밀접하게 연관돼 있다는 점을 유념해야 한다. 응찰가격 결정시 일반 경기 상황에 대한 고려가 가장 필요하다.

또 상가 입찰시에는 철저하게 '수익률'을 고려해야한다. 얼마의 자금을 동원해 어느 기간만큼 투자해야 얼마만큼의 수익률 실현이 가능한지 등을 분석해야 한다. 밀린 관리비, 공과금에 대한 대책도 세워야 한다. 아파트와 달리 상가는 관리비 산정이 주먹구구식이고 공용과 전용에 대한 명확한 구별이 안될 뿐만 아니라 밀린 금액을 완납하도록 입주를 방해하는 일이 비일비재하다. 연체된 공과금은 낙찰자의 적극적인 의사 표현이 중요하다. 관리사무소에서는 일단 전액을 요구했다가 심한 반발에 부딪히면 선심 써주듯 깎아주기도 한다.

낙찰 후 관리사무소에 연락하거나 내용증명을 보내 현재 점유자의 이사일정을 알려주거나 본인은 실 사용자가 아니므로 관리비를 승계하는 것이 부당하다는 의사를 표시하는 것이 좋다. 상가의 경우 주택과는 다른 경락잔금 대출 기준이 적용된다. 사전에 대출 여부, 대출 가능금액, 이율, 상환조건 등을 상세히 확인해야 한다.

상가건물은 사업자등록을 했고, 환산보증금 이내인 임차인이 있을 경우 상가건물임대차 보호법이 적용된다. 선순위 상가임차인에게는 대항력이 발생하며 확정일자가 있으면 보증금에 대해서 우선변제권이 있어 보상받게 된다.

◇오피스텔 "주거용 비주거용 구분 잘 해야"= 오피스텔도 인기 물건이다. 오피스텔은 경매시장에서 아파트 다음으로 인기가 높다. 오피스텔은 특성상 가격이 천천히 상승한다. 단기매각을 노린 고가 낙찰은 피해야 한다는 뜻이다.

유의할 점은 주거용으로 사용되는 경우에는 권리분석을 할 때 주택임대차보호법을 적용하고 업무용으로 사용되는 경우에는 상가보호임대차보호법을 잣대로 권리분석을 달리 적용해야 한다. 임차인이 전입신고를 했다면 주거용, 하지 않거나 사업자등록을 했다면 업무용으로 보는 것이 무난하다.

주거용은 주택 수에 포함되므로 종합부동산세와 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있다. 업무용은 이런 규제를 적용 받지 않는다. 여윳돈으로 오피스텔을 낙찰 받았다가 다주택에 해당돼 양도세를 무는 경우 월 임대 수입의 합계보다 세금으로 내는 돈이 많을 수 있다.

오피스텔은 전용률이 높고 관리비가 덜 나오는 곳이 좋다. 주변에 신축 오피스텔이 공급되면 임차인이 옮겨갈 가능성이 있으므로 주변의 오피스텔 공급 계획을 점검해야 한다. 또 주변의 임대료 수준과 공실률을 파악해 수익률을 계산하는 것이 바람직하다.

◇다가구·원룸 "권리분석 잘하면 대박"= 다가구·원룸은 임차인이 많아 권리분석이 복잡하다. 하지만 투자에 성공하면 높은 수익을 올릴 수 있다. 낙찰가격과 전세보증금 차이가 거의 없는 다가구주택을 낙찰 받아 임대하면 큰 돈을 들이지 않고도 주택임대사업을 시작할 수 있다.

다가구주택은 세입자가 많아 명도가 어렵다. 이에 다른 물건에 비해 1~2회 더 유찰되는 것이 일반적이다. 경쟁률도 비교적 낮아 낙찰가격이 전세가격을 밑도는 경우도 있다. 단독주택과는 달리 자금이 묶이지 않고 전·월세 임대 보증금만으로도 투자한 자금을 회수할 수 있다. 자금력이 약한 투자자들이 관심을 가져볼 만하다.

다가구주택에 응찰하기 전에는 인근 부동산중개업소를 통해 정확한 거래시세를 파악해야 한다. 입찰가격 결정시에는 경매물건의 규모, 경과연수, 입지 등을 고려해 정확하게 분석하고 판단해야 한다.

임대를 목적으로 한다면 해당 경매물건의 입지여건을 따져봐야 한다. 역세권이나 대학가 테크노벨리 등지에서 위치한 물건이라야 임차인을 구하기 쉽다. 임대료도 높게 받을 수 있다. 임대수요에 대한 구체적인 분석이 먼저 이루어져야 투자 전략을 수립할 수 있다는 뜻이다.

부동산 경매시장에서 ‘원룸’으로 이루어진 임대용 다가구주택이나 리모델링 등으로 개조가 가능한 역세권·대학가 주변의 다가구주택은 경매시장에 나오기가 무섭게 팔려나간다. 이런 물건은 은행이자 보다 평균 2~3배 높은 임대수입을 기대할 수 있어 노후를 대비하려는 사람들이 많이 몰린다.

원룸주택은 월임대료가 높기 때문에 나이가 젊은 고소득자들이 선호하는 지역의 물건이 유망하다.

역세권이나 대학가 주변에 위치한 물건을 찾되 대로변보다는 이면 도로변에 있는 것이 값도 싸고 주거환경도 쾌적하다. 현장을 방문해 시세와 감정가격의 차이를 꼼꼼히 비교해보고 임차인 분석을 정확히 해 명도대책을 분명하게 세워야 한다.

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