‘건분법’ 상가투자자 보호 한계…법개정 시급

신탁도 계약조건 따라 달라…3000㎡ 미만 상가 법적용 ‘사각지대’

[아시아경제 김정수 기자] 상가투자에 따른 투자자들의 제도적 보호장치 마련을 위한 법개정이 시급하다는 지적이다.

건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)이 상가투자자들을 보호하는데 한계가 있기 때문이다.

상가업계에 따르면 현행 건분법은 연면적 3000㎡이상 건축물을 지어 분양할 경우 신탁 또는 분양보증 계약후 착공과 함께 선분양 승인을 받도록 규정하고 있다.

이는 2003년 6월 발생한 굿모닝시티사건이후 피분양자의 피해방지를 위해서다.

문제는 연면적 3000㎡미만의 건축물을 분양하는 경우다. 연면적 3000㎡미만의 건축물은 선분양 승인 대상이 포함돼지 않기 때문이다.

상가투자자들이 연면적 3000㎡미만의 건축물의 상가에 선분양받은 후 시공업체가 부도날 경우 보호받을 수 있는 장치가 전혀 없다.

상가정보연구소에 따르면 2003년 6월 발생한 굿모닝시티사건이후 피분양자의 피해방지를 위해 2005년 4월 23일 건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)이 시행됐다.

건분법은 분양 바닥면적 3000㎡이상 건축물을 지을 경우 신탁 또는 분양보증 계약후 착공과 함께 선분양을 허락하고 있다. 때문에 사전분양을 위한 대표적 요건인 신탁계약이 돼있는 사업지는 일단 사업부지 미확보나 건축허가 미비에 따른 피분양자의 피해는 방지할 수 있다.

다만 신탁계약 범위에 따라서 신탁사가 자금관리 수준에 그치는지 신탁부동산 처분후 각격을 환산해 분양대금이 환급되는지는 사업지별 사전확인을 요한다.

신탁계약과 달리 분양사업자가 분양보증에 가입함으로써 분양자가 보호되는 방법도 있다. 분양보증보험은 분양사업자가 부도, 파산등 분양계약 이행이 어려울 경우 보증보험회사가 사업시행자 대신 분양이행 또는 환급이행의 책임을 지게돼 안전장치로서 현실적 의미가 꽤 크다.

그러나 보증보험가입은 분양계약자의 사업경력, 재산상태 등 신용도를 분석, 평가 후 상위급 수준의 시공사의 연대보증이 뒤따라야 한다.

이 때문에 상가분양업체들은 3000㎡이상 건축물을 선분양할 경우 보증보험보다는 신탁계약에 의존하고 있다. 주택의 경우 20가구 이상 공동주택 분양시 주택보증보험 가입에 의무화돼 있는 것과는 큰 차이를 두고 있는 것이다.

보증보험에 가입하고 분양하는 상가들 대부분은 주택법 적용을 받는 주상복합상가다. 상가에 대한 순수 보증은 거의 없다는 게 업계의 분석이다.

이와 관련 박대원 상가정보연구소장은 “분양 실적없이 상가를 후분양 하기란 현실적으로 어렵기 때문에 건분법은 선분양을 원천봉쇄하기도 쉽지않다”며 “상가 공급업체의 유동성 확보를 위한 대안도 마련해주고 투자자들도 보호하는 차원에서 신탁이나 보증보험 가입에 대한 3000㎡이상 적용 범위 및 조건 등을 완화하고 투자금 보호에 있어서도 주택보증 수준으로 이끌어야 한다”고 건분법 보완의 필요성을 설명했다.

[아시아경제 증권방송] - 종목 수익률 100% 따라하기