DTI 규제 확대 "이것이 궁금하다"

지난 7일부터 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI) 규제가 수도권 대부분으로 확대 적용됐다. 규제 확대와 관련 내용을 다시 한번 점검해보자.

◆DTI 확대 내용 및 LTV 적용 현황

지난 7월 7일 시행된 수도권 전 지역의 주택담보대출 LTV강화(60%→50%이내)조치에 이어, 2달 만에 총부채상환비율(DTI)도 강화됐다.

기존 투기지역(강남 3구)에 대해서만 적용하고 있는 DTI를 수도권(서울, 인천, 경기) 비투기지역까지 확대 적용하는 것으로 서울지역은 50%, 인천·경기지역은 60%가 적용된다. 총 대출규모 5000만원 이상인 은행권 담보대출일 경우가 대상이다.

이는 LTV적용으로 집값의 절반 수준에서만 대출받을 수 있었던 것에서 소득수준에 따른 대출제한을 받게 돼 추가적인 규제조치가 이뤄진 것.

강남 3구를 제외한 서울지역에서 6억원짜리 주택을 연 5.77%의 이자로 대출받아 구입할 경우 연소득 6000만원인 직장인이라면 10년 분할 상환 조건 대출가능금액은 1억7000만원 정도가 된다. 기존 DTI 적용을 받지 않고 LTV만 적용할 때 대출받을 수 있는 3억원보다 절반 정도 줄어드는 셈이다.

◆다른 대출 있다면 어떻게 되나?

수도권에서 투기지역인 강남3구를 제외하면 DTI규제는 물건별로 적용된다.

예를 들어 A아파트를 대상으로 기존에 담보대출을 3000만원을 받았다면 그 물건을 대상으로 2000만원까지는 DTI 적용없이 대출 받을 수 있다. 또 B아파트를 대상으로 신규 담보대출을 받을 시 DTI적용은 A아파트 대출금을 포함하지 않는다.

반면 강남3구의 경우, '복수담보대출규제'가 적용돼 물건 1건에만 대출을 받을 수 있도록 돼 있다. 따라서 A아파트를 대상으로 대출을 받았다면 B아파트에 대해 대출받을 수 없고, 대출을 받기 위해서는 A아파트를 처분해야 한다.

◆중소형 신규 분양아파트 부각

전세난과 DTI 수도권 전지역 확대 적용으로 중소형 신규 분양 아파트 인기가 더욱 높아질 전망이다. 집값이 비쌀수록 대출을 많이 받아야 하고, 팔 때도 어려워 중소형이 상대적으로 매입, 매도가 쉽다.

더불어 집단대출에 해당하는 신규 분양 아파트의 계약금, 중도금, 잔금, 입주후 잔금의 담보대출 전환분은 DTI가 적용되지 않는다. 내년 2월 11일까지 수도권의 신규아파트 분양 계약 체결 분에 한해 양도세가 향후 5년간 60~100% 감면되는 등 혜택이 크다.

올 가을 청약저축 가입자 대상인 보금자리 주택 공급과 민간 중소형아파트 분양 등의 영향으로 물량이 늘어날 것으로 보인다.

이달 말 입주자모집공고가 예정된 보금자리주택은 수도권 4개 지구에서 공공분양 1만5000가구가 분양될 예정이다.

민간 중소형아파트 주요 분양단지로는 서울 왕십리뉴타운과 경기 대규모 재건축 분양단지들이 관심을 모을 것으로 예상된다. 인천은 송도국제도시 내 중 소형아파트이 관심을 끌고 있다.

◆미분양도 DTI 규제 제외..상대적 혜택 높아져

이번 DTI규제로 가장 수혜를 받게 되는 곳은 지방이다. 지방의 경우에는 지난 LTV 하향 조정에서나 이번 DTI 확대에서도 벗어났기 때문이다. 특히 미분양 아파트는 금융혜택과 양도세감면 혜택 등까지 더 하면 자금 부담이 크게 줄어든다. 개발 호재 등으로 개발 가능성이 높은 지역에는 프리미엄이 붙은 미분양도 있다.