[부동산稅테크]시골에 집 가진 2주택자의 절세법

경기도 용인시에 거주하고 있는 신경수(65)씨는 현재 2주택을 보유하고 있다. 신씨는 이 중 한 채를 팔아 나온 돈의 일부를 곧 결혼할 아들의 결혼자금으로 쓰려고 한다. 그런데 2주택 모두 오랜 동안 보유하면서 집값이 많이 올라 세금이 꽤나 나올 것 같다.

신씨가 보유한 주택은 2004년에 취득한 용인주택 1채와 강원도 평창군 OO면에 소재한 주택 1채이다. 신씨는 어떻게 해야 세금을 줄일 수 있을까?

이런 저런 이유로 2주택 이상을 보유하고 사람이 꽤 있다. 따라서 이러한 상황에서 집을 판다면 먼저 양도하는 주택에 대해서는 과세하는 것이 타당하다. 하지만 다주택을 보유한 사유가 부득이하다면 과세하지 않는 것이 바람직하다.

이에 대해 세법은 농어촌에 주택이 있거나 상속 등을 받아 다주택이 된 경우에는 일정한 조건을 둬 비과세를 적용하고 있다. 사례의 경우 다행히 도시에 1채, 농어촌에 1채가 있는 상태에서 일반주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있다. 다만 이러한 혜택을 누리기 위해서는 다음과 같은 내용들을 알아둘 필요가 있다.

먼저 농어촌주택은 세법상의 농어촌주택에 해당돼야 한다. 그런데 실무상 이를 가려내는 것이 쉽지 않다. 왜 그럴까? 일단 세법상의 농어촌주택은 수도권(서울ㆍ인천ㆍ경기도) 외의 지역 중 읍(도시지역을 제외) 또는 면지역에 소재해야 한다.

그런데 여기서 읍지역이 도시지역에 해당되면 농어촌주택에 대한 자격이 아예 박탈된다. 그렇게 되면 농어촌주택은 일반주택이 되는 셈이 돼 비과세 혜택이 없어진다.

그리고 앞의 지역적인 조건을 갖췄더라도 이농인이 5년 이상 거주한 주택이나 귀농주택 또는 피상속인이 5년 거주한 상속주택 중 하나에 해당돼야 한다. 여기서 이농주택은 이농인이 그곳에서 최소한 5년 이상 거주를 한 주택을 말한다.

귀농주택은 귀농인이 거주할 주택(귀농 전에 취득한 것 포함)을 말하는데 본적지(또는 연고지)에 소재하고 대지 면적이 660㎡ 이내이고 1000㎡ 이상의 농지를 소유한 상태에서 당해 농지의 소재지(연접지 포함)에서 취득해야 한다는 조건이 붙는다. 따라서 귀농을 준비하는 사람들은 세부적인 요건을 다시 한 번 확인하는 것이 좋다.

이외 상속주택은 돌아가신 분이 5년 이상 거주했으면 그로써 족하다. 물론 상속주택은 이런 규정이 아니더라도 일반주택 1채에 대해서는 언제든지 비과세를 받을 수 있다. 따라서 상속주택은 이농이나 귀농주택보다는 세금측면에서 훨씬 더 유리하다고 할 수 있다.

이제 신씨가 세금을 줄일 수 있는 방법을 알아보자. 평창군에 소재한 주택이 세법상의 농어촌주택에 해당하는 경우에는 용인주택을 먼저 처분하는 것이 좋다. 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

그러나 평창주택이 농어촌주택에 해당하지 않으면 용인주택은 비과세가 가능하지 않게 된다. 따라서 이러한 상황에서는 평창주택을 처분하거나 세대가 분리된 자녀 등에게 증여한 후 용인주택을 양도하는 방안도 생각해 볼 수 있다. 다만 증여하는 경우에는 증여세와 취득세 등이 부과되므로 증여의 효과가 충분히 있는지 이를 검토해야 한다.

참고로 조세특례제한법 제99조의 4에서는 투자목적으로 연고지가 아닌 곳에서 농어촌주택을 취득하더라도 앞과 같은 비과세 혜택을 부여한다. 다만 이 규정으로 비과세를 받기 위해서는 2003년 8월1일부터 2011년12월31일까지 취득해야 하고 대지 면적이 660㎡ 이내여야 한다. 취득당시 기준시가가 2억원 이하여야 하는 등의 요건이 있다.

글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net, 02-554-6438) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr