[부동산稅테크]장기보유특별공제는 양도세 얼마나 줄일까

대전시에서 살고 있는 김흥수(55)씨는 현재 서울과 대전에 집이 각각 한 채씩 있다. 서울 집은 10년 전부터 보유하고 있던 것으로 양도차익이 5억원 정도가 난다. 그런데 서울 집에서는 거주한 사실이 없다.

대전 집은 5년 정도 보유했으며 그동안 가격이 5000만원 정도 올랐다. 대전 집의 기준시가는 2억원이다. 이러한 상황에서 서울 집을 양도하고자 하는데 어떻게 하면 세금을 절약할 수 있을까?

◇ 양도차익이 많이 나오는 집 1주택 만들거나 보유기간 늘려야 = 이 상태에서 바로 서울 집을 양도한다고 하자. 그러면 양도차익 전체에 대해 양도소득세를 계산해야 한다. 서울 집은 비과세 요건을 충족하지 못했기 때문이다.

서울지역에 소재한 주택에 대해 양도소득세 비과세를 받으려면 1주택자(일시적 2주택자 등 포함)에 해당해야 하고 전(全)세대원이 2년 거주요건을 채워야 하는 동시에 3년 이상을 보유해야 한다.

양도소득세는 양도차익에서 장기보유특별공제와 기본공제(250만원)를 순차적으로 공제한 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 이를 토대로 계산해 보면 대략 1억749만원 정도의 세금이 나온다. 중과세 대상이 아닌 주택을 2채 이상 보유한 경우에는 10∼30%의 내에서 장기보유특별공제를 적용한다.

김씨의 경우 10년 이상 보유했으므로 최고 공제율인 30%를 적용받는다. 이와 함께 기본공제 250만원을 적용한 과세표준이 3억4750만원이고 이에 6∼35%의 세율을 적용한다. 과세표준이 8800만원을 초과하므로 과세표준 전체에 35%의 세율을 곱한 다음 누진공제 1414만원을 차감했다.

그렇다면 김씨가 대전 집을 먼저 양도한 후 서울 집을 바로 팔면 세금이 달라질까?
앞과 방식을 토대로 계산하면 양도차익 5000만원에 대해 약 500만원의 세금이 나온다. 대전 집은 5년 보유로 이에 3%를 곱하면 장기보유특별공제율은 15%가 된다. 그런 후 서울 집을 양도하면 양도차익 5억원은 변함이 없으나 장기보유특별공제율이 30%에서 80%로 껑충 뛰게 된다.

세법에서는 1세대 1주택자(일시적 2주택 비과세 특례자 포함)가 10년 이상 보유하면 장기보유특별공제를 최고 80%까지 적용한다. 이를 토대로 다시 계산해 보면 약 2000만원 정도의 세금이 나온다. 5억원의 양도차익 중에서 80%를 공제받으면 과세되는 양도차익은 1억원이고 이에 250만원을 차감한 금액에 35%를 곱한 다음 누진공제 1414만 원을 차감했다.

이처럼 김씨가 세금을 절약하는 길은 먼저 대전 집을 팔고 나중에 서울 집을 파는 것이다. 그런데 김씨가 서울 집에 대해 비과세 요건을 갖춘 경우라면 세금이 얼마나 줄어들까?

이 경우에는 양도가액에 따라 세금이 달라진다. 양도가액이 9억원 이하이면 세금이 한 푼도 없다. 고가주택이 아니면 양도차익 전체에 대해 비과세를 적용하기 때문이다. 하지만 고가주택에 해당하면 세금의 일부를 과세한다. 서울 집의 양도가액이 10억원이라고 하자.

고가주택의 과세구조에 따라 과세되는 양도차익을 계산하면 5000만원에 불과하다. 전체 양도차익에 대해 '양도가액(10억원)-9억원'을 양도가액 10억원으로 나눈 결과이다. 이 양도차익에 장기보유특별공제 80%와 기본공제 250만원을 적용한 다음 6∼35%를 적용하면 대략 50만원 정도의 양도소득세가 나온다.

결국 양도차익이 많이 나오는 주택은 1주택 상태에서 전액 비과세를 받거나 과세되는 경우에는 보유기간을 늘리는 것이 절세하는 지름길이라는 것을 알 수 있다.

글 : 신방수 세무사(shintaxpia@hanmail.net, 02-554-6438) / 세무법인 정상(www.toptax.co.kr) 파트너세무사