[부동산 稅테크]'상가 임대 세금계산은 이렇게'

서울 영등포구에 거주하고 있는 K씨는 상가를 분양받고자 한다. 분양을 받은 후 임대하면 보증금 5000만원, 월세는 300만원 정도 받을 수 있다고 한다. 분양대금의 일부는 대출금으로 충당하고자 한다. K씨는 어떻게 세금처리를 해야 할까?

◇ 부가세 환급받으려면 일반과세자로 사업자등록 해야 = 상가를 분양받으면 계약금과 중도금, 잔금을 순차적으로 지급하게 된다. 대금을 지급할 때마다 세금계산서를 수령하게 된다. 세금계산서는 건물공급가액과 그에 대한 부가가치세로 구성되는데 이 부가가치세는 환급대상이 된다. 하지만 환급받기 위해서는 일정한 절차가 필요하다.

첫째, 일반과세자로 사업자등록을 해야 한다. 사업자의 종류는 크게 일반과세자와 간이과세자가 있는데 부가가치세 환급은 일반과세자에 대해서만 시행된다.

둘째, 사업자등록은 분양계약체결 시점에 해야 한다. K씨가 7월15일에 계약금을 지급한다면 최대한 8월4일까지는 사업자등록이 돼야 한다. 세법에서는 사업자등록 신청일부터 역산해 20일 안의 부가가치세만 공제해주기 때문이다. 이 기간을 넘어 신청하면 계약금에 대한 부가가치세는 공제받을 수 없다. 사업자등록을 신청하려면 분양계약서와 신청서, 신분증이 필요하다.

셋째, 부가가치세는 원칙상 확정신고 기간(7월25일, 다음해 1월25일)이 경과한 후 30일 안에 환급해준다. 다만 사업설비 등에 투자한 금액은 조기환급 신고를 하면 신고기한 후 15일 안에 환급해준다. 신고는 매월 또는 2개월 단위, 분기 등을 기준으로 하면 된다. 분양계약서, 대금지급 영수증 그리고 기타 신고서류(신고서, 매입 세금계산서 합계표, 건물 등 감가상각 자산취득 명세서 등)를 제출하면 된다.

참고로 환급을 받은 일반과세자가 주의해야 할 점이 있다. 임대료가 연간 4800만원에 미달하면 자동으로 일반과세자가 간이과세자로 바뀌는 경우가 있다. 이렇게 되면 당초 분양받을 때 환급받은 부가가치세의 대부분을 추징당할 수 있다. 따라서 과세유형 변경 통지를 받은 임대사업자가 있다면 '간이과세 포기 신고'를 통해 일반과세자 지위를 유지해야 한다. 통지서를 받은 즉시 신고해야 불이익을 예방할 수 있다.

이상과 같이 환급을 받았다면 상가 임대자는 부가가치세 신고와 종합소득세 신고의무가 발생한다. 부가가치세는 통상 1년에 2회(법인은 4회), 종합소득세는 연간 1회 신고한다.

상가임대자는 월세의 10%뿐 아니라 상가 임대보증금에도 부가가치세를 내야 한다. 예를 들어 K씨가 3개월 동안 임대했다면 부가가치세는 다음과 같이 계산된다. 아래의 3.4%는 국세청에서 수시로 고시한다.

ㆍ 월세 : 300만 원×10%×3개월=90만원
ㆍ 보증금 이자(간주임대료) : (5000만 원×3.4%)×91일/365일×10%=4만2383원
ㆍ 계 : 94만2383원

이외 부가가치세를 제외한 임대수입에서 각종 경비를 차감한 이익에 대해서는 궁극적으로 6∼35%의 세율로 종합소득세가 부과된다. K씨의 연간 임대수입이 2000만 원이고 이자가 1000만원 그리고 기타 경비와 소득공제액이 500만원이라면 종합소득세는 다음과 같다.

ㆍ 종합소득세 과세표준 = 2000만원-1000만원(이자) - 500만원(기타 경비 등) = 500만원
ㆍ 산출세액 = 500만원×6% = 30만원

종합소득세를 줄이기 위해서는 이자비용이나 임대사업과 관련된 비용을 장부를 통해 확인받는 것이다. 단, 건물에 적용되는 감가상각비는 경비로 인정받을 수 있다. 하지만 향후 양도소득세 계산 시 감가상각누계액은 필요경비에서 차감되므로 양도소득세가 증가하는 문제점이 있다. 상가임대자가 주의해야 할 대목이다.