[부동산稅테크]증여 부동산 5년 이상 보유해야 하는 이유

서울 성동구에 거주하고 있는 심현수(45)씨는 아버지로부터 4년 전 2억원짜리 집을 증여받고 이 집을 2008년 2월 5억원에 양도했다. 물론 그 집은 3년 이상 보유, 2년 이상 거주해 양도소득세 비과세 요건을 충족한다고 판단해 세금신고를 하지 않았다.

그런데 최근 관할 세무서에서 이에 대해 과세하겠다는 내용이 들어있는 통지서를 보내왔다. 과연 심씨는 무엇을 어떻게 잘못 처리했을까? 이 집은 심씨의 아버지가 1995년에 취득했으며 그 당시 취득가액은 1억원이었다. 그리고 증여당시 아버지는 2주택자였다.

◇ 5년 이상 보유해야 증여효과 있어 = 세법에서는 증여를 거친 자산을 양도하는 경우 두 가지 제도를 둬 조세회피부담을 방지한다. 하나는 '이월과세제도'이고 다른 하나는 '부당행위계산부인제도'다.

이월과세제도는 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함)나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산과 시설이용권을 증여받은 날로부터 5년 내에 제3자에게 양도할 때 적용된다.

주로 양도차익을 낮추기 위해 증여를 선택한 후 증여일로부터 5년 내에 양도하면 양도소득세 계산 때 취득가액을 증여가액이 아닌 당초 증여자의 취득가액으로 한다. 이렇게 되면 증여의 효과가 없어지게 된다.

부당행위계산부인제도는 가족 같은 특수관계자에게 증여한 후 역시 5년 내에 증여받은 재산을 제3자에게 양도하면 증여자가 제3자에게 직접 양도하는 것으로 간주한다. 단 이 규정을 적용하기 위해서는 이 거래로 인해 조세가 부당하게 감소해야 한다.

따라서 증여받은 자가 부담한 증여세와 양도소득세가 당초 증여자가 양도한 경우의 양도소득세보다 많다면 이 규정은 적용되지 않는다. 조세가 부당하게 감소되지 않았기 때문이다. 참고로 이 두 가지 제도가 동시에 적용되는 경우에는 이월과세규정을 먼저 적용하고 나중에 부당행위계산부인제도를 적용한다.

그렇다면 앞의 심현수씨는 이월과세 규정을 적용받을까?
그동안 이월과세 규정은 배우자에게만 적용돼 왔다. 그러던 것이 2009년 개정세법 때 직계존비속으로 확대됐으나 그 적용대상은 2009년 이후 증여 분으로 한정됐다. 심현수씨는 그 이전에 증여를 받았으므로 이 규정을 적용받지 않는다.

이렇게 이월과세규정을 받지 않으므로 이제는 부당행위계산부인제도를 검토해야 한다. 사례의 경우 심현수씨가 증여일로부터 5년(2006년 이전의 양도 분은 3년) 내에 처분했으므로 이 규정이 적용된다. 따라서 심현수씨 아버지가 직접 양도하는 것으로 간주되므로 심씨의 아버지에게 양도소득세가 나온다.

양도가액 5억원에서 취득가액 1억원을 차감한 양도차익 4억원에 대해 양도소득세를 계산하면 대략 1억2000만원이 나온다. 각종 공제를 적용하지 않고 세율 6~35%를 적용했다. 따라서 이 금액이 심현수씨가 부담한 증여세와 양도소득세보다 크다면 부당행위계산부인제도를 적용해야 한다.

심씨가 부담한 세금은 증여세만 대략 2400만원 정도다. 증여재산가액 2억원에서 성년자공제 3000만원을 적용한 과세표준에 20%의 세율을 곱한 후 누진공제 1000만원을 적용했다. 비과세로 처리됐기 때문에 심씨가 부담한 양도소득세는 없다.

결국 심씨의 아버지가 양도소득세 1억2000만원을 내는 대신 심현수씨는 세금을 부담하지 않는다. 참고로 심현수씨가 부담한 증여세는 환급을 받을 수 있다.

이처럼 세법은 가족 간의 재산이전에 대해 가혹할 만큼 여러 방식으로 규제한다. 따라서 증여하기 전에 증여효과를 충분히 따져보되 반드시 '5년'이상은 보유해야 문
제가 없다는 점을 새겨둬야 할 것이다.