[부동산稅테크]상가겸용주택의 양도세 절세법

경기도 부천 거주하고 있는 박형철(55)씨는 보유하고 있는 겸용주택을 양도하고자 한다. 하지만 세금이 과도하게 나올 경우 파는 것을 보류할 수 밖에 없다. 이 건물은 약 10년 전에 구입한 것으로 1층부터 3층까지는 상가, 4층은 주택으로 돼 있다.

박씨는 겸용주택에서 계속 거주해 왔으며 이 외에 다른 주택은 없다. 현재 양도가액은 8억원 정도되며 취득가액은 2억원이다. 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까?

점포와 주택이 결합된 겸용주택을 양도할 때에는 미리 세금관계를 따져볼 필요가 있다. 이를 위해서는 먼저 겸용주택이 점포에 해당하는지 주택에 해당하는지 구분부터 해야 한다.

점포에 해당하면 양도소득세는 무조건 과세되지만 주택에 해당하면 비과세를 받을 수도 있기 때문이다. 이에 대해 세법은 주택면적이 점포면적보다 크다면 전체를 주택으로 본다. 하지만 주택면적이 점포면적과 같거나 작은 경우에는 주택부분은 주택, 점포부분은 점포로 나눠 과세한다.

이때 옥탑 방이나 계단 등 겸용주택에 부수적인 시설은 용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우 면적별로 구분한다. 사례의 경우 박씨가 보유한 겸용주택은 4층만 주택으로 사용하고 있으므로 주택부분은 주택, 나머지 부분은 점포로 분류된다. 따라서 주택부분은 비과세를 받을 수 있고 점포 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다.

그렇다면 점포에 대한 양도세는 얼마가 될까? 겸용주택에 대한 양도세를 계산할 때에는 양도가액과 취득가액을 찾아내는 것이 중요하다. 이에 따라 세금의 크기가 달라지기 때문이다.

세법은 원칙적으로 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안해 안분계산을 요구하고 있다. 즉 거래당사자가 토지와 건물의 취득가액을 정하면 이를 인정하지만 가액의 구분이 불분명한 경우에는 기준시가(단 감정평가액이 우선)로 안분하도록 하고 있다.

사례에서는 편의상 각층의 기준시가가 동일하다고 하자. 그러면 점포의 양도가액은 6억원, 취득가액은 5000만원이 된다. 양도차익 5억5000만원에 장기보유특별공제 30%와 기본공제 250만원을 적용한 과세표준에 6∼35%의 세율을 적용하면 4000만원 정도의 양도세가 나온다.

이 세금을 절약하는 방법은 없을까? 겸용주택만 보유하고 있는 경우에는 모두 주택으로서 비과세를 받는 것이 가장 좋다. 1가구 1주택은 실거래가액이 9억원까지는 비과세를 적용하기 때문이다. 따라서 이를 위해서는 건물 전체를 주택으로 사용해야 하고 주택으로서 3년 이상을 보유(서울, 과천, 5대신도시는 2년 거주)해야 한다.

세법은 실질용도를 중요시 하므로 용도변경을 하지 않아도 실질적으로 주택으로 사용하였음을 입증하면 점포가 아닌 주택으로 인정받을 수 있다. 하지만 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도로 과세대상을 판단하므로 미리 용도변경을 해두는 것이 안전할 수 있다.

물론 용도변경이 가능한지의 여부는 관할 시ㆍ군ㆍ구청에 별도로 문의해야 한다. 이외에도 양도 및 취득 가액을 조절하면 세금의 일부가 줄어들 수 있다. 사례의 경우 점포가격 5억원, 주택가격 3억원 등으로 이를 계약서에 반영하는 식이다.

그러나 이러한 행위는 자칫 조세회피행위로 비쳐질 수 있다. 그렇게 되면 과세당국과 불필요한 마찰을 일으킬 수 있다. 이런 점을 예방하기 위해서는 감정평가를 받아 처리하는 것도 생각해 볼 수 있다.