뛰는 전세값 VS 기는 매매값

서울 아파트 전세가는 연일 오르고 있는 데 반해 매매가는 상승폭이 줄고 심지어 일부 단지에서는 하락세를 보이고 있다.

전세가가 이처럼 고공행진하는 이유는 공급부족 때문이다. 부동산 114 자료에 따르면 올해 신규 입주물량은 임대를 포함해 2만9304가구로 이는 작년(5만4278가구)의 절반 수준이다.

매매가는 올 상반기 단기급등했던 강남권 재건축 단지 위주로 하락세를 보이며 전체적인 매매가 상승폭을 낮췄다. 또 부동산 규제완화에서 강화로 정책기조가 바뀐 것도 이에 영향을 미쳤다.

◆오르는 전세가

전세대란 조짐이 심상찮다. 이번주에도 물건품귀를 보이는 지역에서 전세가가 크게 상승했다.

성북구는 전세 세입자 문의가 꾸준하고 대형 아파트까지 품귀현상이 나타날 정도다. 돈암동 한신 165㎡가 1000만원 상승한 2억5000만~2억8000만원, 한진 185㎡가 1000만원 상승한 2억8000만~3억원이다.

강서구는 서울지하철 9호선이 개통되면서 가양동 일대 전세 수요가 더 늘어났다. 가양동 강나루현대2차 105㎡B가 3500만원 상승한 2억~2억3000만원, 우방 79㎡가 2000만원 상승한 1억5000만~1억7000만원.

관악구 역시 새로 공급되는 물량이 없는데다 재계약하는 경우도 많아 수요가 있어도 거래가 어렵다. 봉천동 우성 145㎡가 750만원 상승한 2억~2억2000만원, 일두 49㎡가 500만원 상승한 5000만~7000만원.

전세동향은 실거주 수요의 바로미터로, 전세가 급등은 서민경제에 큰 타격을 줄 수 있다. 특히 올 하반기 재개발 철거가 본격적으로 진행된다면 이주수요로 인해 앞으로 전세가 상승은 불가피하다는 전망이다.

이런 상황에 대해 부동산 전문가들은 재개발의 순차적 진행과 이주수요 대책이 마련돼야 한다는 의견을 내놓기도 했다. 역세권 위주의 일인가구 원룸, 기숙사형 주택도 한가지 대안이 될 수 있다.

다만 시장논리상 이주 및 전세대책에 탄력적으로 대응하기 힘든 상황이라, 장기적인 관점에서 임대와 전세 위주로 공급이 이뤄질 수 밖에 없는 한계도 있다는 지적이다.

◆내려가는 매매가

서울 아파트 매매가 상승세에 제동이 걸렸다. 단기 급등하던 강남3구(강남, 서초, 송파) 일대 재건축 아파트값이 일부 하락 움직임을 보였기 때문이다.

동북권르네상스 호재로 소형평형 위주로 상승세를 보이던 노원구 역시 보합세를 나타냈다.

이는 단기 급등에 따른 부담과 소형주택의무비율 20% 유지, 대출금리 인상론 등 연일 이어지는 규제책에 따른 것으로 풀이된다.

이번주에는 대치동 은마 112㎡가 2500만원 떨어진 11억5000만~12억5000만원, 개포동 주공1단지 49㎡가 1000만원 떨어진 9억8000만~10억원을 기록했다.

송파구 잠실동 주공5단지 116.15㎡(35평)도 지난 주 14억원에서 1000억원 하락, 13억9000만원을 나타냈다. 같은구 가락동 가락시영2차 56.20㎡(17평)은 500만원 내려간 7억9500만원을 나타냈다.

다만 그동안 지속적으로 올랐던 서울 매매가는 여전히 소폭으로나마 상승세를 이어가고 있어 전반적인 하락세를 보이기는 힘들 것으로 전문가들은 분석했다.

◆전세, 매매 왜 반대방향?

이론적으로 전세와 매매는 서로 인과관계를 보인다. 하지만 현재 전세가는 오르는데 매매가는 상승폭이 줄어들고 있다.

이에대해 이영진 닥터아파트 소장은 "이론과 다르게 갈수도 있다"며 "매매수요가 매매가가 급등하자 전세수요로 전향할 수도 있고 이런 와중 전세수요는 많아지는데 입주공급물량은 적어 전세가가 오른 것"이라고 말했다.

이 소장은 또 "미래의 시장상황이 불투명하거나 불확실할 때 매매수요보다 전세수요가 많아질 수 있다"고 덧붙였다.

다만 전세가가 오른다고 예전처럼 매매가가 큰 폭으로 오르지 않을 것이라고 이 소장은 판단했다. 이는 그동안 매매가 상승폭이 큰 까닭이다.

오진희 기자 valere@asiae.co.kr