[머니&머니]내손에 쥔 돈에 꼭 맞는 '부동산경매' 전략

마땅한 재테크 수단을 몰라 고민하던 공무원 K씨는 친구로부터 우연히 부동산 경매에 대한 얘기를 듣게 됐다. 직장인이라 낮에 시간을 낼 수 없어 입찰은 대학생인 조카에게 맡기기로 했다.

경매 물건을 들여다보니 몇 백만원짜리 땅에서 수 천만원짜리 반지하 빌라, 수십억원 짜리 임야나 고급주택에 이르기까지 종류나 물건도 다양했다. 어찌할까.

K씨의 경매 목적은 내집마련이다. 서울 강북에 중소형 아파트 한채를 장만하는 것이 첫 번째 목표다. K씨의 수중에는 지금 살고 있는 전세보증금을 제외하고 예ㆍ적금과 주식 등을 합해 9000만원 정도가 있다.

그렇다면 K씨는 얼마짜리 물건에 도전할 수 있을까.

◇ 보유금액에 맞는 물건 골라야..1억원 안팎의 돈으로는 = 결론부터 말하자면 K씨에게 적합한 물건은 낙찰 예상가격 2억5000만원 이하 아파트다.

신협, 새마을금고 등 2금융권에서 주로 나오는 경락잔금은 통상 70%선(아파트의 경우)에서 대출이 나온다. KB국민은행 시세나 낙찰가를 기준으로 대출액이 결정되는데 2억5000만원에 낙찰을 받았다면 1억7500만원은 대출로 충당할 수 있다.

K씨 수중에 있는 7500만원을 합쳐 잔금을 납부하면 수중에는 1500만원 정도가 남는다.

통상 보유 자금의 10∼20%는 남겨둬야 한다. 취득ㆍ등록세를 내야하고 대출을 설정하고 등기 법무비, 수수료 등 추가적인 비용이 발생하기 때문이다. 수리비나 명도 이전까지의 대출이자, 예기치 못한 용도의 예비비 등 여윳돈이 있어야 한다.

실거주를 하려면 명도를 끝내고 현재 거주하고 있는 전세임대차 계약이 끝나 보증금을 회수하면 대출을 갚거나 하는 등의 용도로 활용하면 된다. 물론 대출을 받지 않으려거든 9000만원 이하짜리 물건에 도전하면 된다.

강은 지지옥션 팀장은 "경매는 유용한 재테크 수단임에 분명하지만 어렵게 모은 종잣돈을 걸고하는 투자이기 때문에 자금 계획을 잘못 세워 낭패를 보는 일이 없도록 주의를 기울여야한다"고 말했다.

◇ 나는 직장 초년생..5000만원 이하로 투자하려면 = 재테크에 있어서 부동산은 주식이나 펀드, 채권에 비해 비교적 큰 돈이 있어야 가능하다고 생각한다.

그러나 5000만원 이하로도 투자 가능한 경매물건이 많다. 젊은 샐러리맨의 경우 이 금액대의 투자자가 가장 많은 편이다.

수천만원으로 가능한 투자 대상은 구도심이나 수도권의 재개발ㆍ뉴타운 호재가 있는 지역의 소형 연립과 다세대주택이다. 재개발ㆍ뉴타운 지역에 투자하면 향후 아파트 입주권을 받을 수 있기 때문에 재테크와 내집마련이 동시에 가능하다.

보유자금이 5000만원 이하일 경우 일부는 대출을 받아 전체 매입금액을 1억원 내외로 찾아보는 것이 좋다.

연립이나 다세대는 경락잔금대출이 낙찰가격의 60%가량 가능하다. 경락잔금대출이란 낙찰 받은 부동산을 담보로 낙찰잔금을 대출 받는 것을 말한다.

따라서 낙찰 받고 경락잔금대출을 신청해 잔금을 치르고 낙찰 받은 집을 전세 들여 그 전세보증금으로 대출금을 상환하면 큰 돈이 없어도 충분히 경매로 재테크를 할 수 있다.

　
◇ 돈은 좀 있다?..2억∼5억원이 수중에 있다면 = 3억~5억원의 여윳돈이 있다면 지역별ㆍ물건별 선택의 폭이 넓다. 이 금액대의 여윳돈을 가진 계층이라면 이미 내집마련의 꿈은 이룬 상태일 확률이 높으므로 순수 재테크 또는 고정적인 임대수익에 초점을 맞추는 것이 좋다.

따라서 근린상가나 업무용 오피스텔을 매입해 세를 놓으면 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 근린상가는 1000가구 이상의 아파트 단지나 역세권의 실 평수 10평 내외가 적당하다.

업무용 오피스텔의 경우 따로 떨어져 있는 건물보다는 대규모 오피스 밀집지역이 유망하다. 서울의 경우 테헤란로나 종로, 여의도, 마포 등이 유망하다.

연령대가 40대 이후로 여유로운 생활을 원한다면 전원주택에 투자하는 것도 좋다. 전원주택은 도심에서 1시간 반 이내가 적당하며 건물보다는 부지가 넓은 것이 좋다.

◇ 투자금이 5억원 이상이라면 = 이 정도 금액대면 위치 좋은 1층 상가나 다가구주택 등 임대 수익용 건물에 투자가 가능하다. 1층 상가는 공실률이 적고 수익이 안정적일 뿐 아니라 시간 흐름에 따른 가치 상승을 기대할 수 있기 때문이다.

다가구주택의 경우 임대를 하면 보증금과 월세 수입이 생기므로 적은 자금으로도 3~4층 이상의 비교적 규모가 큰 건물을 매입할 수 있다.

하지만 다가구주택은 대중교통이나 내부시설 등에 따라 옥석이 나뉠 수 있다. 따라서 다가구주택을 고를 때는 대학가나 역세권 주변에 위치한 것이 좋다.

김민진 기자 asiakmj@asiae.co.kr