[강현직칼럼] 이번에도 '강남 부동산'이 문제다

이번에도 '강남 부동산'이 문제다

서울 강남과 수도권 일부 지역의 집값이 과열 조짐을 보이면서 금융당국이 전격적으로 주택담보대출 규제 강화방안을 내놓았다. 금융당국은 수도권 지역 아파트를 담보로 대출 받을 때 적용받는 주택담보 인정비율(LTV)을 현행 60%에서 50%로 낮추기로 했다. 저금리 속에 돈을 빌려 집값 상승을 부추기는 가수요를 차단하겠다는 것으로 이명박 정부 들어 처음 내놓은 부동산 규제 방안이다.

그러나 전문가들은 이번 조치는 '주택담보대출에 대한 규제 완화를 강화로 전환'했다는데 의미가 있을 뿐 시장 영향은 그다지 크지 않을 것으로 보고 있다. 집값이 오를 지역은 이미 다 오른 다음 나온 '뒷북정책'이며 인근지역과 제2금융권으로 몰리는 풍선효과도 우려된다는 지적이다.

실제로 은행들의 주택담보대출은 지난 2월 이후 매월 3조원 이상씩 늘어나 상반기 중 18조원이 증가했다. 이는 은행들 간에 대출 경쟁이 심했던 2006년 월평균 증가액 2조9000억원을 웃도는 수준으로 대출 잔액도 250조원을 넘어서고 있다. 또 제2금융권의 주택담보대출 잔액도 6월말 현재 78조원으로 지난 2월 감소했다가 3월 이후 5월 6000억원, 6월 7000억원 등 가파르게 증가하고 있다. 이처럼 돈이 계속 풀려나간다면 다시 한번 투기세력들의 광풍이 일어날 여지는 충분하다.

올 상반기 아파트 시장은 서울 강남권 재건축과 소위 '버블세븐'지역을 중심으로 급등세를 보였고 일부 재건축 단지는 6월 한 달 동안 1억5000만원이 오르는 등 사상 최고 가격을 경신하는 곳도 등장했다. 또 이미 일부 아파트 단지는 2억~3억 원씩이 뛰어 경제위기 이전 수준으로 되돌아갔으며 요즘 들어서는 목동과 과천, 분당 등으로 투기 수요가 확산되고 있는 실정이다. 분양가를 낮춰 시세차익이 보장되는 인천 청라와 송도 아파트 분양 또한 1순위에서 높은 경쟁률로 마감됐고 '떳다방'업자들이 몰려들기까지 했다. 서울 시내 아파트 거래량도 1월에 4495건에 그쳤으나 5월에는 1만22건으로 급증했으며 상반기 수도권 법원 경매시장에도 4조원의 뭉칫돈이 몰려 왔다.

경기 회복에 대한 이른 기대감에 재건축 소형평형 의무비율 완화, 용적율 확대, 수도권 전매기간과 재당첨 제한 축소 등 규제 완화와 저금리까지 겹쳤으니 집값이 자극받지 않는 것이 되레 이상할 정도다. 또 서울시의 설익은 개발프로젝트 발표도 부동산시장을 불안하게 하는 요인이 되고 있다. 한강변 일대 아파트 값의 폭등이나 지역균형 발전이라는 명분으로 발표한 동북권르네상스 사업 등 계속되는 개발 구상이 부동산 거품을 만들고 있는 것이다. 특히 정부가 경제 활성화를 위해 대규모 유동성을 풀면서 부풀려진 800조원에 이르는 시중 부동자금과 증권시장에서 이탈한 개인자금도 부동산시장의 과열을 부추기고 있다고 전문가들은 진단하고 있다.

부동산 투기는 일단 과열되기 시작하면 걷잡을 수 없이 번지는 것을 우리는 여러 차례 보아 왔다. 참여정부가 일부 부유층의 반발을 감수하고 고강도 처방을 냈으나 5년 내내 부동산 투기를 잡지 못하고 끌려 다닌 것은 시사하는 바가 크다. 규제 완화로 대별되는 이명박 정부 부동산정책의 전환이 필요한 시점이다.

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이번 아파트 값 폭등의 진원지도 아직까지 투기지역으로 묶여있는 서울 강남권이다. 한 경제연구소가 지난 5월 강남권의 폭등을 경고했는데도 이에 대한 대응 없이 수도권 담보대출 비율 조정에 그친다면 투기를 잠재우겠다는 정부 의지는 퇴색될 수밖에 없다. 종합부동산세와 양도세 등 소위 '부자 감세'를 포함해 다각적인 대책이 검토돼야 한다.

그러나 금융권의 규제가 애꿎은 서민이나 중소기업으로 튀는 일은 없어야 하겠다. 은행들이 주택대출 심사를 강화하면서 주택을 담보로 운영자금이나 가계자금을 조달하고 있는 중소기업과 서민들의 돈줄을 막는 부작용이 벌써 곳곳에서 포착되고 있다. 정부는 이에 대한 적절한 대응과 살아나는 주택경기가 다시 위축되는 것을 차단하는 지혜도 구해야 할 것이다.