美 모기지연체 급증, 패니매·프레디맥 '적신호'

미국인들의 모기지 융자 상환 연체가 최근 급증하고 있어 미국 양대 국책 모기지 업체인 패니매와 프레디맥의 재정 상태에 적신호가 켜질 것으로 우려된다. 특히 우량 모기지 대출자로 연체가 확산하고 있는 것으로 나타났다.

패니매와 프레디맥의 보유 모기지 채권과 관련 보증규모는 5조달러에 이르며 이는 미국 전체 모기지 규모 가운데 절반에 이르는 수준이다. 특히 90일 이상 모기지 상환이 연체된 경우는 최근 몇개월 새 기록적으로 급증하고 있다.

패니매는 지난 1월 7850억달러의 규모의 단독세대 모기지 융자의 경우 2.77%의 연체됐다고 밝혔는데 이는 전월대비 0.35%포인트 증가한 것이다.

이는 지난 1998년 조사가 시작된 이래 최대치이며 전년 같은 달의 1.06%에 비해 두배 규모를 훨씬 넘어섰다. 프레디맥의 경우도 2.13% 수준으로 높은 상태다.

이 때문에 일각에서는 패니매와 프레디맥의 자본구조와 사업성이 지속가능하지 않다는 주장을 제기하고 있다.

크레디트사이츠는 지난해 프레디맥이 4%의 연체율을 기록할 경우 손실폭이 최대 280억달러에 이를 것이라고 전망한 바 있다.

패니매와 프레디맥은 이미 미국 정부로부터 공여받은 크레디트라인 4000억달러 가운데 600억달러 규모의 자금을 소모한 상황이다. 모기지 업계 전문가들은 올해 말까지 이 자금이 모두 소진될 것으로 보고 있다.

JP모건의 존 심 모기지 부문 스트래티지스트는 "모기지 융자 연체 문제가 신용도가 우량한 대출자들에게도 확산되고 있다"며 "주택 시장 하락과 실업률 급증 등 경기 침체의 문제가 모든 사람의 삶에 영향을 미치고 있다"고 말했다.

이미 미국의 실업률은 8.1%를 기록 중이나 더 급등할 것으로 보인다. 이와 함께 미 20개 대도시의 주택가격 동향을 나타내는 1월 S&P 케이스실러 주택가격 지수가 전년 동월 대비 19% 하락한 상태다.

패니매와 프레디맥이 보유하고 있는 대부분의 모기지는 비교적 신용상태가 양호한 사람들을 대상으로 하고 있다.

하지만 이 가운데 약 10%는 위험도가 높은 대출자들로 구성돼 있고, 이들은 상대적으로 높은 연체율을 보이고 있다.

예컨대 만기 일시상환부 모기지의 5%는 지난해 말 7.6%의 연체율을 보인 바 있는데 이는 1년전인 2007년말 5.56%보다 급증한 것이다.

이 때문에 주택가격 하락이 장기화되는 경우 경제는 더 악화되고 신용도가 우량한 대출자들에게서도 상환 연체와 채무불이행이 더 늘어날 것이라는 전망이 나오고 있다.

노종빈 기자 untie@asiae.co.kr