[상권알면 성공창업 보인다] <1> 강남역 상권

지하철 9호선·삼성타운 효과 '매출 레벨업'
직장인·학생부터 장년층까지 유동인구 '다양'
1층 82.5㎡ 평균 임대료 1200만~3500만원대
비싼 대로변보다 수익 높은 이면도로쪽 주목

경기침체로 자영업자들이 무너지면서 점포 매물이 급증하고 있다. 기존 창업자들에게는 슬픈 일이지만 예비창업자들에게는 좋은 점포를 싸게 살 수 있는 좋은 기회가 될 수 있다. 한국창업부동산정보원과 점포라인의 도움을 얻어 매월 1회씩 서울시 주요 12개구 상권 이모저모를 집중 소개한다.

최근 서울 강남구는 아파트 재건축 붐과 테헤란로 일대 오피스 호황으로 다시 주목받고 있는 가운데 명동을 뛰어넘는 명실상부한 대한민국 최고 상권으로 거듭나고 있다.

특히 강남역 상권은 대로변을 중심으로 3, 4번출구 인근 삼성업무타운과 롯데칠성 개발부지, 교보타워사거리를 경유하게 될 지하철 9호선, 2010년 신분당선 개통 등 잇따른 호재로 상권의 위력과 범위가 더욱 확대될 전망이다.

강남역 주변에는 업무시설과 로스쿨, 토익, 토플어학원 등이 밀집돼 있다. 때문에 직장인과 학생들이 유동인구의 상당 부분을 차지한다.

또 각종 행사나 모임 등 약속장소로 적합한 음식점과 유흥, 판매시설 등이 잘 갖춰져 있어 10~20대 젊은층부터 40~50대 장년층까지 많은 사람들이 모일 수밖에 없는 최적의 환경을 가지고 있다.

◆ '씨티극장~지오다노' 핵심상권
최근 강남역 상권은 대규모 교통시설 및 업무용 개발부지 확대로 상가 매매가와 임대료가 천정부지로 치솟고 있다. 이미 강남역 1층 대로변에서 권리금이 붙은 상태로 임차인 간의 거래가 이뤄지는 사례는 찾아보기 힘들다.

이러한 임대료 상승은 상가 상층부, 지하에 위치한 사무실, 서비스업종, 학원, 병원 등에도 영향을 미쳤다. 강남역 대로변 중심부의 상가 3~4층 유리창에 '임대문의'라는 팻말이 몇 개월 동안 붙어 있는 모습도 보이고 있다. 상권의 남단인 2, 3번 출구 주변 역시 사정은 다르지 않다.

대로변에는 패션관련매장, 패스트푸드, 커피숍, 이동통신, 화장품, 은행 등이 주로 입점해 있다. 얼마 전까지 대로변 상권의 범위가 '점프 밀라노' 부근까지로 한정돼 있었지만 지하철 9호선이 교보타워사거리를 거쳐가게 되면서 상권 범위가 확대되는 분위기다.

현재 강남역 대로변의 핵심지역은 동쪽으로는 지하철 7번 출구에서 '씨티극장'까지, 서쪽으로는 6번 출구에서 '지오다노' 매장까지다.

국내 유명 브랜드들의 경연장처럼 여겨지는 이곳 대로변에는 주로 165~330㎡(50~99평)규모의 대형 매장들이 입점해 있는 상태다. 점포 시세는 위치와 평형에 따라 다소 차이는 있지만, 일반적으로 1층 82.5㎡(25평) 매장을 기준으로 보증금 5억~10억원, 임대료 1200만~3500만원선이다. 또 165㎡(50평) 이상 매장들은 보증금 20억~25억원에 임대료 4000만~1억원선에 형성돼 있다.

◆ 매출보다 안테나샵 위주 입점
그러면 이곳에 입점해 있는 브랜드들은 그런 엄청난 임대료를 지불하고도 과연 수익을 올릴 수 있을까? 답은 그렇지 못하다는 것이다. 그러면 왜 굳이 이곳에 점포를 내려 할까? 그 이유는 강남역이 명동과 필적할 만한 안테나샵으로서의 역할을 할 수 있다는 판단 때문이다.

주요 업종은 호프, 고기집, 카페 등으로 주로 1층에 분포돼 있다. 점포 시세는 대략 1층 66㎡(20평) 매장을 기준으로 권리금 2억5000만~5억원, 보증금 1억~2억5000만원, 임대료 250만~700만원 정도로 권리금은 다소 높고 임대료는 적정수준이다. 2층의 경우에도 132~165㎡(40~50평) 규모 매장의 경우 3억~4억원대가 권리금 호가이다.

최근 강남역 상권은 삼성타운이 생기면서 크게 변화하고 있다. 2만여명 이상의 상주인구가 유입되면서 주변 음식점들이 호황을 맞았다. 더불어 강남역 남단 강남대로변 상권도 꾸준히 확장되는 추세다. 강남역에서 교보타워 라인은 젊은이들이 선호하는 전형적인 판매 상권으로, 강남역에서 뱅뱅사거리 라인은 오피스 상권으로 더 빠르게 성장하고 있다.

또 상대적으로 상권 내에서 소외된 지역으로 평가받던 점프밀라노에서 교보타워 사이의 대로변에도 신규 상가들이 공급되고 있으며 지하철 개통 호재로 제과점, 커피전문점 등 브랜드 출점이 늘어나고 있다.

특히 메인 스트리트인 6, 7번 출구 주변 대로변 상가는 업종ㆍ업태 변화보다는 유명 프랜차이즈 본사들의 1층 상권 점령과 잦은 임차인 변경이라는 특수성으로 인해 수년째 비슷한 패턴이 유지되고 있다.

강남역 먹자상권인 5, 6번출구(뉴욕제과)방면의 '수정1길'은 여전히 유동인구가 많고 높은 매출이 발생되고 있지만 최근 1303, 1309번지 일대가 철거되고 공사에 들어간 상황이어서 수십개의 점포가 사라진 상태다.

점프밀라노 뒷골목으로 유명한 '여명길'도 잦은 브랜드 교체가 이뤄지는 가운데 '종로김밥', '놀부부대찌개' 등 인지도 있는 외식브랜드들은 수년째 자리를 지키며 선전하고 있다.

장경철 창업부동산정보원 이사는 "상권이 커진다고 투자수익을 보장하는 것은 아니기 때문에 강남역 상권 투자에는 신중해야 한다"며 "대로변보다 상대적으로 권리금과 임대료는 낮고 수익률은 높은 이면도로 상가를 눈여겨 볼만하다"고 말했다.