은마아파트 9억원도 무너졌다

[골드메이커]강남재건축 대표주자 '은마' 긴급점검

서울을 비롯한 수도권 부동산시장의 거래 침체가 지속되면서 취득세 감면, 양도세 2년 거주 요건 폐지 등 거래활성화 대책이 나왔지만 여전히 거래량 회복의 기미가 보이지 않고 있다.부동산 시장이 언제 회복할지를 관심있게 지켜봐야 하는데, 부동산시장 움직임의 바로미터가 바로 강남 재건축이다. 이런 가운데 강남 재건축의 대표주자인 대치동 은마아파트를 방문했다.올해 초 방문했을 때는 문의전화도 많이 오고 상당히 활발한 움직임을 보였다. 하지만 불과 5개월만에 문의전화도 거의 없을 만큼 상당히 한산했다. 급매물도 조금씩 나오고 있는데 거래가 뒷받침되지 않고 있어 급매물 가격도 소폭 하락하는 분위기였다.은마아파트는 강남의 대표 중층 재건축단지로 재건축 정책이 발표될 때마다 관심이 집중되는 단지이다. 외지인들의 매수세 수요가 많아 전세비중이 전체 세대수의 50%를 넘는 곳이며, 중형면적으로만 구성돼 있어 안정적인 주거생활을 하고 있다.지하철 3호선 대치역 도보 2분거리, 학여울역 도보 3분거리이고 차량, 버스 교통편의성도 좋다.교육환경은 대현초, 대곡초, 개원중, 휘문중, 휘문고, 경기여고 등 최고 명문학군과 더불어 300여 유명 학원이 있는 최고 대치학원가의 이용이 가능한 명실상부한 최고 교육특구 아파트라 할 수 있다.롯데백화점, 삼성의료원, 영동세브란스 병원 등 편의성도 좋은 편이다. 개포 저층단지 재건축 진행 시 이주수요 유입으로 기회가 될 수 있고, 강남권에서도 가장 선호도가 높은 대치동 내에 위치해 입지적인 메리트가 매우 우수하다. 또 주변 노후아파트들이 밀집돼 있어 신규단지로 거듭날 경우 가치상승이 높을 것으로 기대된다.

[은마아파트 입지도, 출처 : 네이버 지도]

은마아파트는 지난해 3월 조건부로 안전진단을 통과했으며 정비계획 수립 및 정비구역 지정 절차를 거쳐야 한다.정비구역 지정이 되면 추진위원회가 조합설립인가, 사업시행 인가를 받은 후 관리처분인가까지 득한 이후 이주와 철거를 하게 되는데 신규아파트 입주까지는 7~8년 정도 소요될 것으로 예상된다.최고 고점을 찍었던 2006년 4분기에는 102㎡(31평) 11억2000만원, 112㎡(33평) 14억원에 거래가 됐다. 이후 하락세를 보이면서 2008년 2분기 102㎡ 8억6000만원, 112㎡ 10억6000만원, 2008년 4분기 금융위기 당시에는 102㎡ 7억8000만원, 112㎡ 8억9000만원까지 급매물이 나왔다.이후 회복세를 보이면서 작년 2분기 102㎡ 9억9000만원, 112㎡ 12억원, 4분기 102㎡ 9억5000만원, 112㎡ 11억원, 올해 1분기 102㎡ 10억원, 112㎡ 11억5000만원까지 거래가 됐다. 하지만 3월 이후 거래량이 줄어들면서 은마아파트 역시 거래량 감소의 파고를 피하지 못하고 있다. 6월 7일 현재 102㎡ 8억9000만원, 112㎡ 10억 9000만원 정도의 급매물이 나오고 있지만 거래는 잘 되지 않고 있는 상황이다.

[은마아파트 시세 흐름표, 출처 : 김인만 부동산연구소]

은마아파트는 102㎡(31평)이 60.44%, 112㎡(34평)이 39.46%로 구성되어 있다. 소형평형 규제에 의해 전용면적 85㎡이하 60%, 전용면적 85㎡이상 40%로 구성되어야 하기에 112㎡(34평)는 전용면적 85㎡이상 면적을 넓힐 수 있으나 102㎡(31평)은 현재 평형 수준이 될 것으로 예상된다. 개발이익 환수도 있어 원활한 재건축 추진을 위해서는 이런 재건축 규제가 완화가 되어야 할 것으로 판단된다.은마아파트가 재건축되면 도곡렉슬과 반포래미안 사이의 시세가 형성될 것으로 예상된다. 도곡렉슬 33평형 12억~13억원, 반포래미안퍼스트지가 14억~15억원 선임을 감안하면 은마아파트 입주시 30평형대 시세가 13억~14억원 정도에 형성될 것으로 보인다. 따라서 은마아파트 31평형을 9억원에 매입시 추가부담금이 2억 미만, 34평은 10억9000만원에 매입시 추가부담금 없이 무상으로 배정받아야 각각 투자가치가 있다고 할 수 있다.물론 입지적 우위와 우수한 교육환경, 현재 부동산시장이 침체기이기에 향후 회복이 돼 주변시세가 상승할 경우 투자수익은 더 늘어날 가능성이 충분하다.다만 아직 확실한 수익률을 보장할 만큼의 재건축 규제완화가 되지 않고 있다. 결국 재건축 규제안화는 되겠지만 추진속도가 생각처럼 빠르지 않을 수 있고 여러 가지 변수도 많기 때문에 장기간 투자금이 묶일 수 있는 리스크를 감안, 충분한 자금계획으로 중장기적인 관점에서 접근하는 것이 좋겠다.김인만 굿멤버스 대표<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>김인만 굿멤버스 대표 <ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>