조민서기자
(출처:수목건축) 역삼동 도시형 생활주택의 설계 적용 사례
◆ 수익률 8%에 맞춘 투자비를 산정하라초기 투자비 산정 시 임대수익률 8%에 맞춰 계획하면 입주자와 사업자의 균형에 맞는 사업을 유지할 수 있다. 특히 임대가에 따라 투자전략도 세분화할 필요가 있다. 임대가가 높은 지역은 공사비를 높여 상품 경쟁력을 갖추고, 낮은 지역은 투자비를 최소화해 사업의 안정성을 고려해야 한다는 것. 일반적으로 도시형생활주택의 경우 강남의 투자수익률은 6~8%, 강북은 7~12% 정도를 보이고 있다. 강남은 지가상승, 강북은 투자수익률을 보고 투자하는 경우가 많다. 중장기적으로 봤을 대 강남 등 특수지역을 제외하고는 전용면적 18㎡ 기준, 보증금 1000만원에 월세 55~65만원의 경우로 평균화될 가능성도 크다.◆ 지역특성을 고려한 주차계획을 하라도시형 생활주택 활성화를 위한 개정법령으로 주차대수 기준이 대폭 완화됐다. 그러나 지역에 따라 주차대수 기준을 다르게 적영해 수요자의 특성에 맞게 계획하면 임대 시 장점이 될 수 있다. 초역세권 및 대학가 주변지역 등 주차수요가 상대적으로 적은 경우에는 최소한의 법정주차대수를 적용하고, 고급 수요자를 겨냥한 경우에는 주차대수를 여유롭게 산정해 쾌적한 환경을 조성할 필요가 있다. ◆ 세대평형도 수요자에 맞게수요자의 요구에 맞는 세대구성도 경쟁력을 결정짓는 중요한 요인이다. 흔히들 수익률만 고려해 무조건 주택을 잘게 쪼개려고 하는데 이는 오히려 주거환경을 열악하게 만들어 수익률을 떨어뜨리는 요인이 된다. 대학가 주변 학생수요는 전용면적 13.2㎡~16.5㎡(4~5평)으로하고, 오피스지역의 직장인 수요는 전용면적 16.5㎡~19.8㎡(5~6평) 정도로 하는 것이 좋다. 즉 전용면적 20㎡ 이하 범위에서 주 수요자의 특성에 맞게 구성하는 것이 유리하다는 것이다. ◆ 이왕이면 풀옵션이 완비된 공간을 구성하라도시형 생활주택은 월세상품으로 풀옵션을 완비해 '몸만 들어가면 거주가 가능한 공간'을 제공하는 것이 좋다. 최근 풀옵션의 범위는 TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등의 가전제품이며, 경우에 따라 침대가 차등 제공되기도 한다. 세대당 150~200만원선에서 풀옵션을 완비해놓는 것이 임대마케팅 및 수익성 측면에서 경쟁력을 키울 수 있다.특히 도시형생활주택의 주 고객인 학생이나 직장인들은 이사횟수가 비교적 빈번하기 때문에 가구 및 전자제품에 대한 부담을 최대한 줄일 수 있는 집을 선호하는 편이다.◆ 임대관리는 전문업체에 위탁하자임대만으로 사업이 끝나는 것이 아니다. 차후 관리도 그만큼 중요한 것. 이때 임대관리를 지속적으로 관리할 수 있는 전문업체에 맡기면 안정적이 수익을 확보하고, 건물 부가가치가 연속적으로 증가해 추후 매각시에도 가치를 인정받을 수 있다.월세임대는 수익성은 높지만 입주자의 거주기간이 짧아 관리상의 어려움이 있기 마련이다. 이럴 때 전문관리업체는 입퇴실관리는 물론이고 임대료 및 관리비 수납, 시설관리, 보안, 입주자의 불만 해결 등의 복잡한 업무를 체계적으로 해결할 수 있어 효과적이다.◆ 첫째도 보안, 둘째도 보안혼자 사는 1인 거주자는 위험에 노출되기 쉽다. 그만큼 보안이 철저한 집에 대한 선호도가 높다. 무인경비화 시스템 및 거주자의 얼굴인식이 가능한 출입통제 등 첨단 안전시스템을 구축하고 응급상황을 알릴 수 있도록 카드키에 장치를 부착하는 등 세심한 고려가 필요하다.보안을 비롯해 안전, 피난, 소음관련 기준을 준수해 보다 안전하게 계획한다면 상품 가치는 물론 추후 용적률 인센티브도 기대할 수 있다.조민서 기자 summer@<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>조민서 기자 summer@<ⓒ아시아 대표 석간 '아시아경제' (www.newsva.co.kr) 무단전재 배포금지>