[봐봐 홈 TV]가점 낮은 부린이, 상한제 '틈새' 노려라

분양가상한제 시행 시 분양가 대비 2~3배의 가격 상승 기대… 청약 인파 쏟아져
가점 높이기 힘든 '부린이'와 신혼부부는 특별공급 노려야
경쟁률 낮은 타입 노리면서 우선공급 및 다른 유형 미달분 노리는 전략으로

[아시아경제 이춘희 기자] 최근 주택 시장에서 가장 '뜨거운 감자'인 분양가 상한제 민간택지 확대가 가져올 후폭풍이 초미의 관심사입니다. 특히 수요자 입장에서 낮은 분양가는 매력적인 동시에 가점 폭등이 예상되는 만큼 '그림의 떡'이 될 가능성이 높습니다.

실제로 현재 분양가상한제가 적용되고 있는 공공택지 분양은 많은 경우 '시세보다 저렴하다' 또는 '향후 몇 배 이상 오른다'를 강조하곤 합니다. 공공택지 분양의 경우 통상 분양가 대비 2배 정도 오르는 것으로 알려져 있는데요. 특히 시세의 절반 수준으로 분양가가 책정돼 '반값 아파트'로 불린 보금자리주택의 가격은 분양가 대비 3배 이상 올랐습니다. 2011년 분양된 서울 강남구 '세곡 강남 LH 1단지'의 경우 전용면적 59㎡의 당시 분양가는 2억3100만원이었지만, 최근 실거래가는 4배 가까이 뛰어오른 9억원 수준입니다.

▲ 단 1가구 공급에 무려 4만6931명의 인파가 몰렸던 서울 마포구 '공덕 SK리더스뷰' 계약 취소 가구 청약.

하지만 이러한 반값아파트 혜택은 공급이 한정돼있는 만큼 결국 소수에게만 혜택이 돌아갈 수밖에 없습니다. 그럼에도 매력적인 가격이 형성되면서 인파가 몰릴 수밖에 없는 상황인 셈입니다. 실례로 지난 5월 2017년 당시 분양가(8억8240만원)로 계약취소분 1가구를 모집한 ‘공덕 SK리더스뷰’엔 무려 4만6931명이 몰리기도 했습니다. 이 가구를 분양받으면 최소 5억원의 시세차익을 거둘 것이라는 기대감에 수요자가 몰린 것으로 보입니다.

최근 청약시장 역시 마찬가지인데요. 이달 공급된 '이수 푸르지오 더 프레티움'과 '송파 시그니처 롯데캐슬' 모두 주변 시세 대비 분양가가 낮다는 판단 하에 청약 통장이 대거 몰렸습니다. 두 단지는 각각 203.75대 1과 54.93대 1이라는 높은 경쟁률을 기록하며 일반공급 첫날 1순위 해당지역에서 청약이 모두 마감됐습니다.

당첨 가점도 함께 높아지는 추세입니다. 이수 푸르지오 더 프레티움의 경우 최저 당첨 가점은 56점(전용 59㎡B)이었습니다. 송파 시그니처 롯데캐슬 역시 한 자릿수 경쟁률을 기록한 84㎡E 타입을 제외하면 최저 당첨 가점이 58점(84㎡D)에 달했고 평균 당첨 가점 역시 84㎡E를 제외한 모든 평형이 60점을 넘어섰습니다.

이렇게 당첨가점이 높아지면 2030세대 '부린이'들은 현행 가점제 청약시장에서 분양을 받기는 어려워질 수밖에 없습니다. 현재의 가점 제도에서 부양가족 수를 제외한 무주택기간과 청약통장 가입기간은 시간이 지나야만 점수가 오르기 때문입니다. 당첨 안정권으로 예상되는 65점을 기준으로 계산해보면 4인가구(20점) 기준 세대주의 나이가 만 44세(28점), 청약통장 가입기간 15년 이상(17점)을 만족해야 합니다. 그렇기 때문에 시간을 두고 기다려 가점을 높이는 수밖에 없는 셈이죠.

당장 새로 집을 마련해야 하는 30대 신혼부부와 같은 실수요자에게 일반 공급이 어려워질 수밖에 없습니다. 하지만 이들을 위한 '신혼부부 특별공급' 제도가 있습니다. 문재인 정부 들어서 신혼부부 특별공급 제도는 보다 강화됐습니다. 지난해 5월부터 특별공급의 비율이 민영주택 기준 10%에서 20%로 상향됐고, 신혼부부의 기준도 5년 이내 유자녀에서 7년 이내 무자녀로 늘고 소득 기준 역시 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%)에서 120%(맞벌이 130%)로 확대됐습니다. 또 특별공급에도 예비당첨자 제도가 도입돼 다자녀 가구·노부모 부양·기관 추천 등 다른 특별공급 유형에서 미달이 발생할 경우 같은 타입에서 재추첨의 기회가 생깁니다.

청약전문가 '아임해피' 정지영씨는 "당장 청약을 하지 않더라도 모델하우스에 가보길 추천한다"고 말합니다. 2~3년 후에 입주를 할 때 해당 단지를 매수할 수도 있기 때문에 미리 정보를 확인해 둘 수 있기 때문입니다. 신혼부부 특별공급을 청약할 때도 '안 좋은 평면, 남들이 싫어하는 곳'은 경쟁률이 낮다는 틈새를 노리라고 조언합니다. 신혼부부는 전용 59㎡ 이하의 중소형 평형을 선호하는 경우가 많은데요. 이를 피해서 청약을 하는 것이죠. 실제로 송파 시그니처 롯데캐슬 신혼부부 특별공급의 경우 전용 59㎡의 평형별 경쟁률은 90.8대 1에서 125.0대 1을 오간 반면 84㎡ 평형은 84㎡A은 8.0대 1에 그쳤고 가장 높았던 84㎡C도 15.63대 1에 그쳤습니다.

또 특별공급에도 예비당첨자 제도가 있는만큼 다른 유형에서 미달될 가능성이 높은 타입을 노리는 방법도 있습니다. 특히 소형 평형 특별공급은 미달도 많은 만큼 예비당첨자에게도 기회가 돌아올 가능성이 높습니다. 실제로 지난 4일 특별공급을 진행한 서울 서대문구 '푸르지오 센트럴파크' 전용 49㎡의 특별공급 세대 수는 총 26세대였는데요. 이 중 12가구가 배정된 신혼부부 특별공급에는 77명이 몰리며 6.4대 1의 경쟁률을 기록한 반면, 6가구가 배정된 다자녀 가구 특별공급에는 단 1명의 신청자도 없었습니다.

그리고 특별공급의 경우 '해당 주택건설지역'에 거주하는 사람에게 우선 공급되는데요. 우선 공급에서 미달이 될 경우 다른 지역 거주자에게도 기회가 돌아오게 됩니다. 서울 거주자의 경우 다른 인천이나 경기 지역의 특별공급의 우선 공급 대상자는 되지 못하지만 미달이 발생하면 기회가 올 수 있는 셈이죠.

다양한 추가 당첨의 기회가 남아있는 만큼 틈새를 노리는 현명한 청약을 한다면 분양가상한제 이후 험난해질 청약시장에서도 내집 마련의 꿈을 이루는 게 불가능하지는 않은 셈입니다.

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr