규제완화에 들썩이는 재건축…'리모델링' 영향은

오세훈 서울시장이 임기를 시작한 8일 서울 은평구 한 아파트 외벽에 선거 현수막이 걸려 있다. 이날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "주택공급은 후보지 선정, 지구 지정, 심의·인허가 등 일련의 행정 절차상 중앙정부·광역지자체·기초지자체 단독으로 할 수 있는 것이 아니다"고 말했다. 오세훈 서울시장이 임기를 시작하더라도 재건축 규제 완화 등 공약이 바로 실현되는 것으로 봐선 곤란하다는 메시지를 내놓은 것으로 풀이된다. <사진=연합뉴스>

오세훈 서울시장의 취임 일성인 재건축 규제완화로 인해 리모델링을 추진하던 서울시내 주요 단지들이 고민에 빠지는 모습이다. 재건축과 리모델링 사업이 대체관계인 탓에 규제 완화로 재건축 사업 여건이 개선될 경우 리모델링의 추진 동력이 약화될 가능성이 있기 때문이다.

9일 부동산업계에 따르면 올들어 리모델링에 대한 시장의 관심이 급격히 커지는 상황에서 노후 아파트단지들과 건설사들은 재건축 규제완화 변수에 촉각을 곤두세우고 있다. 향후 5년간 36만호의 주택 공급을 약속한 오 시장이 "35층 룰 및 용적률 제한, 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등 재개발·재건축 관련 규제를 완화 또는 해제하겠다"고 공언했기 때문이다.

주택시장에서 재건축과 리모델링은 대체 관계다. 기존 용적률이 너무 높아 사업성이 낮거나 노후도·연한 등을 충족하지 못한 단지들이 대안으로 리모델링을 선택하기 때문이다. 임병철 부동산114 수석연구위원은 "노후화된 주택단지를 바꾸는 방법은 사실상 재건축과 리모델링밖에 없는데, 리모델링은 공사기간이 짧고 사업속도가 빠르지만 수익성이 떨어지고 재건축은 오래 걸리지만 수익성은 더 나은 측면이 있다"고 설명했다.

정부가 재건축 규제를 강화하면서 최근 리모델링 시장은 상대적으로 호황을 누리는 분위기였다. 한국리모델링협회에 따르면 3월말 기준 리모델링 사업을 위해 조합설립을 마친 아파트는 수도권에만 61곳(4만4915가구)에 달한다. 2019년 말보다 65% 늘었다. 최근 1기 신도시 최초로 리모델링 사업 승인을 받은 분당 정자동 ‘한솔5단지’ 사례는 리모델링 시대의 개막을 알리는 신호탄이 될 것으로 예상됐다.

건설업계 역시 호황을 예상하고 리모델링 시장에 적극적으로 뛰어드는 상황이다. 포스코건설, 쌍용건설, 현대건설 등 리모델링 시공 경험이 있는 건설사는 물론 그동안 리모델링 시장에 참가하지 않던 건설사까지 눈독을 들이는 모양새다. 대우건설은 12년만에 리모델링 전담 조직을 신설하고 연간 3000억~5000억원 규모의 리모델링 사업 수주를 목표도 내세웠다.

수도권 리모델링 조합인가

그러나 재건축 규제완화 바람이 변수로 떠올랐다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "재건축과 리모델링을 직접 비교하면 (조합측 입장에서는) 여러모로 재건축이 유리하다"며 "집값 상승률만 봐도 재건축이 낫고, 규제를 푼다는데 리모델링에 나설 유인은 사라진다"고 말했다. 그는 공급 확대를 내세운 오 시장의 입장에서도 리모델링보다는 재건축에 관심을 기울일 공산이 크다고 봤다. 고 교수는 "리모델링으로는 공급량 추가 확보에 한계가 명확하다"며 "공급확대가 필요한 시 입장에서도 리모델링보다는 재건축이 유리하다고 판단할 것"이라고 말했다.

다만 리모델링을 추진하던 단지가 단번에 재건축으로 사업 방향을 틀 가능성은 현재로선 높지 않다는 평가다. 오 시장이 규제완화를 내세우기는 했지만, 현실화 여부는 여전히 불투명하기 때문이다. 안전진단 등 재건축 관련 핵심 규제는 대부분 중앙정부 소관이고, 법령과 고시에 규정된 사안이라 서울시가 단독으로 풀어줄 수 있는 규제는 딱히 없다. 재건축 수익성을 좌우하는 재건축초과이익환수제도 시장의 권한 밖에 있다.

서진형 경인여대 교수(대한부동산학회장)은 "규제완화 가능성이 부각되면 리모델링을 추진하던 단지들은 리모델링 단지대로 용적률 완화를 희망하면서 규제 여부와 시장 흐름을 관망할 가능성이 높다"고 말했다. 임 수석연구위원도 "리모델링 사업이 자체가 구체적으로 깊숙히 진행된 곳은 많지 않다"며 "재건축 규제가 완화된다고해서 리모델링 시장이 당장에 위축되지는 않을 것"이라고 내다봤다.

한편 한국부동산원에 따르면 4월 첫째 주(5일 기준) 서울지역 주간 아파트 매매가격은 0.05% 오른 가운데 송파구(0.10%)와 노원구(0.09%), 강남·서초구(0.08%), 양천구(0.07%)가 상승률 상위권을 기록했다. 모두 재건축 호재가 있는 지역이다.