[시론] 월세 상승의 불안한 전조

이창무 한양대 도시공학과 교수

최근 국민은행 서울 아파트 월세지수 상승에 대한 보도들이 잇따르고 있다. 내용인즉 장기간 안정적이었던 서울 지역 아파트 월세 상승률이 지난달 0.8%로 치솟았다는 것이다. 2003년부터 제공되고 있는 부동산114 아파트 월세지수 역시 안정적인 추세를 유지하다가 지난 7월부터 상승세가 시작돼 9월까지 1.3%의 상승률을 기록하고 있다. 많은 것을 생각하게 하는 월세 상승 전환이다.

급격한 월세 상승 추세는 전월세상한제와 계약갱신청구권 이상의 요인이 있다. 과거에도 비슷한 월세 급등세가 있었다. 노무현 정부 시기인 2006년 말 8ㆍ31대책의 입법으로 강화된 종합부동산세가 부과되기 시작하던 시점부터 발생했었다. 당시 강화된 종부세의 강도에 대해 감이 없던 시장에 던진 노무현 대통령의 언급이 기억난다. "한번 통지서를 받아보시면 억소리 날겁니다." 그 부과시점부터 월세의 상승세가 촉발되었고, 이후 이명박 정부 들어 종부세 완화가 이뤄지기까지 누적 월세 상승률은 20%에 달했다. 이는 누가 뭐래도 다주택자들이 제공하는 민간임대주택에 대한 종부세 강화로 발생한 교과서적인 보유세 전가효과이다.

지금은 7ㆍ10 대책으로 제시된 상한 6%에 달하는 종부세의 인상 효과는 아직 본격화되지도 않은 상태다. 올해 급격히 이뤄진 공시가격 현실화나 등록임대사업자 세제 혜택 폐지 등만 영향을 미친 정도이다. 여기에 더해 며칠 전 공청회를 통해 고가 아파트를 중심으로 공시가격 현실화율을 90% 수준까지 올릴 수 있다는 정부 선택의 극강 조합이 제시되었다.

결국 최근 발생하고 있는 월세의 상승은 이제 시작이다. 향후 심각한 월세시장의 상승 압력이 발생할 수 있다는 전조에 불과한 현상으로 이해할 수 있다. 또한 다주택자들의 민간임대주택 운영비용 급증은 결국 현금흐름이 부족한 반전세나 전세 대신 보증부월세로 전환하고자하는 임대인의 욕구를 더욱 자극할 것이다. 그렇지 않아도 임대차2법의 시행으로 전세시장이 불안한 상황에서 월세 급등 및 월세로의 급전환이 가속화되면 전월세시장은 붕괴에 가까운 상황으로 치달을 가능성이 있다.

문제의 근원은 시장에 민간임대주택 공급자인 다주택자와 고가주택 보유자를 주택가격 급등의 원인으로 지목하고, 종부세 강화를 통한 부담지우기로 소유억제와 매각을 유도하겠다는 정부의 단선적인 편가르기 전략이다. 이 정책은 매매시장 안정이라는 효과를 이끌어내지 못한 채 중저가 주택 시장에 풍선효과만 일으켰다. 오히려 땜질식 규제 강화의 부작용으로 전월세시장도 불안의 단계를 넘어서고 있다.

해법 찾기의 시작은 민간임대주택 공급자인 다주택자에 대한 부담 지우기가 전월세시장의 불안으로 연결될 수밖에 없다는 현실을 인정하고 원점에서 다시 생각해보는 것이다. 종부세가 징벌적인 부유세가 아닌 합리성을 인정받을 수 있는 논리 중 하나는 지하경제에 가까운 국내 전월세시장에서 간접적인 임대소득세 과세 수단으로 활용될 수 있다는 점이다. 그런 전제를 받아들인다면 주택의 이용가치인 임대가치를 기준으로 어느 정도가 최대의, 그리고 합리적인 과세의 정도인가에 대한 근원적인 고민이 다시 필요하다. 현재 서울지역 아파트의 임대수익률이 2% 이하인 점을 감안하면 이를 넘어서는 세율은 어떤 이유로든 합리성을 인정하기 힘들다. 반복하면 주택 사용가치의 합리적인 과세 수준을 넘어서는 종부세는 징벌적일 뿐 아니라 결국은 서민의 주거안정을 저해하는 요인이 될 뿐이다.