[8·4공급대책] "시장불안 진정" VS "임대주택으론 역부족"

8·4 부동산 공급 대책 전문가 진단

예상보다 늘어난 13만 가구 공급
시장안정 효과 긍정적이지만

집값 상승차단 효과 의견 엇갈려

"직주근접 우수 중산층 주택 부족이 집값 상승 원인"
공공임대, 서울 외 공급으로 충분한 처방 되지 않아

공공 고밀재건축 공급도 지역별 참여 편차 있을 듯

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 정부서울청사 영상회의실에서 열린 ‘주택공급확대 TF 회의’에서 발언을 하고 있다. 왼쪽부터 이호승 경제수석, 구윤철 국무조정실장, 홍남기 경제부총리./강진형 기자aymsdream@

[아시아경제 임온유 기자] 전문가들은 4일 정부가 발표한 서울권역 등 수도권 13만가구 신규 주택 공급 대책에 대해 공급 물량 측면에서는 시장의 불안 심리를 어느 정도 진정시킬 수 있을 것이라는 평가를 내놓았다. 공급 물량이 당초 예상치 10만가구를 훌쩍 넘어서는 13만가구 이상으로 확대됐기 때문이다.

다만 집값 안정 효과에 대해서는 의견이 엇갈린다. 태릉골프장 등 신규 택지를 발굴해 3만3000가구가 공급될 예정이지만 임대주택 비중이 높을 것으로 보여 서울 집값 상승의 원인이 되는 중산층 수요를 흡수하는 데 한계가 있을 것으로 전망했다. 공공참여형 재건축 등의 방식으로 용적률을 상향해 도심 고밀 개발을 유도한다는 방침도 그 자체로는 긍정적이지만, 그에 따른 상당한 이익이 임대주택 등으로 회수되면서 강남 재건축 단지 등의 참여를 이끌어낼 수 있을지도 불확실하다는 것이다.

◆서울 중산층 수요 흡수할 주택 부족한데…= 태릉골프장, 용산 철도 정비창 부지 등 유휴부지를 개발하고 3기 신도시의 용적률을 높임으로써 공급 규모는 늘어난다. 그러나 서울 주택 부족 현상을 해결하기에는 역부족이라는 지적이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "용적률을 높여서 집을 더 짓는다면 당연히 공급되는 주택 수는 늘어나겠지만 긍정적인 효과는 딱 거기까지"라고 지적했다. 서울 집값 상승은 직주근접이 뛰어나고 주거 여건은 좋은 중산층 주택의 부족에서 비롯됐는데, 공공임대주택과 서울 외 지역의 주택 공급은 이에 대한 충분한 처방이 되지 않는다는 것이다. 양지영 R&C연구소 소장 역시 "신혼부부 등 서민을 위한 주택도 필요하나 지금은 일반 주택이 필요하다"며 "공공임대주택의 공급과 집값 상승은 별개의 문제"라고 지적했다.

태릉골프장, 3기 신도시 등 개발 예정 지역 주민의 반발 역시 걸림돌이 될 수 있다. 이 연구원은 "용적률이 상향되면 쾌적한 정주환경의 구축이라는 측면에서는 마이너스 요인"이라면서 "무분별한 고밀도 개발 추진이 초래할 수 있는 부작용으로 일조권ㆍ조망권 침해와 교통 문제 등이 있다"고 꼬집었다.

강남권 대표 재건축 단지로 꼽히는 대치동 은마아파트

◆"공공 고밀 재건축, 강남 참여 미지수"= 공공참여형 고밀 재건축을 활용해 5년간 5만가구를 공급하겠다는 데 대해서는 지역별로 참여도에 편차가 있을 것이라는 전망이 높았다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "수익성이 낮아 부담금 여력이 없는 재건축 추진 단지에는 용적률 상향이 기회가 될 수 있다"고 말했다. 다만 그 효과가 한정적일 것이라고 예상하는 목소리가 많았다. 용적률 상향 대신 공공 분양·임대 등 그에 상응하는 반대급부를 지불해야 해 민간 참여가 저조할 수 있어서다. 양 소장은 "용적률을 높이고 준주거지역으로 바꾸면 공급 물량 자체는 늘어날 것"이라면서도 "늘어나는 물량의 상당수를 임대로 돌려줘야 해 민간이 얼마나 참여할지는 두고 봐야 할 문제"라고 지적했다.

고밀도 개발에 따라 주거 환경이 열악해질 것이라는 우려도 나온다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "용적률과 층수 제한뿐 아니라 건폐율도 함께 완화해야 한다"면서 "기부채납을 통해 시민이 원하는 공원용지나 도로용지를 확보하는 등 난개발이 이뤄지지 않도록 제도적 장치를 마련해야 한다"고 했다.

◆"공급 부족 문제 인정했지만…"=전문가들은 정부가 주택 공급 부족을 인지하고 대책 마련에 나선 것은 긍정적으로 봤다. 서 교수는 "정부가 공급 부족을 인정하고 공급 증대에 대한 시그널을 준 것 자체는 긍정적"이라고 평가했다. 그러나 대책에 따른 집값 안정화를 예상하는 전문가를 찾아보기는 힘들었다. 이 책임연구원은 "13만가구를 신규 공급한다고 발표했으나 실질적인 집값 안정화 효과는 크지 않을 것"이라면서 "이 가구가 30평 아파트인지 12평짜리 청년주택인지 불명확하기 때문"이라고 지적했다. 양 소장 역시 "집값 상승의 근원지가 서울인 만큼 서울 집 수요를 흡수할 수 있는 공급이 필요하다"면서 "3기 신도시 등으로 공급 자체는 늘어나겠지만 서울 집값 상승은 막을 수 없을 것"이라고 진단했다.

이에 단순 주택 숫자가 아닌 실질적 공급 효과를 발휘할 수 있는 대책이 필요하다는 목소리가 나온다. 서 교수는 "서울의 경우 인구는 줄어들지만 가구수가 늘어나기 때문에 1년에 12만가구의 신규 수요가 있다"면서 "소득 수준이 상향됨에 따라 원하는 주거 수준도 높아진 만큼 그에 맞는 주택 공급이 필요하다"고 말했다.