[광장] 주택공급 확대와 규제 완화 사이 균형찾기

최근 정부는 도시형생활주택(이후 도생)과 오피스텔 규제 등을 완화하는 정책방안을 제시했다. 이는 주택공급의 현황점검과 민간주택공급의 걸림돌을 파악하려는 앞서의 간담회 결과를 구체화한 것이다. 따라서 이번 정책의 주된 목적은 단기에 실행가능한 유형의 주택공급을 확대하는 것으로 볼 수 있다.

소규모 사업지를 이용한 오피스텔과 도시형생활주택같은 도심 내 非아파트까지 포함해 주택공급을 늘리려는 정책기조는 높게 평가할 수 있다. 다만 이번에 제시된 사안들을 실무적으로 적용하기 앞서 충분한 논의가 선행돼야 한다. 이는 정책의 시행과정에서 난개발같은 부작용이 발생하지 않도록 주의할 필요가 있기 때문이다.

우선 도생의 경우는 애초부터 주차장 등의 여러 건축기준이 완화됐다는 점을 염두에 둬야 한다. 이런 요건들을 유지하면서 주거지역에 도생건물이 늘어난다면, 쾌적한 정주여건의 형성에 부합하지 않는 결과가 초래될 수 있다. 전체 세대의 1/3까지 공간구성을 완화하는 이번 조치를 통해 같은 건물에 가족형 평형과 더 작은 평형이 혼재하는 것도 그렇다. 정주환경 측면에서는 가족형 평형으로만 구성되는 것이 더 좋겠지만 이때는 주차문제 등이 부각된다는 한계가 있다.

주거용 오피스텔의 바닥난방 기준은 지금까지 수차례 변경됐다. 이유는 오피스텔이 업무시설이기 때문이다. 서울시 도시계획용어사전도 오피스텔을 ‘건축법에 의한 용도구분상 업무시설 중 일반업무시설에 포함된다’고 정의한다.

만약 오피스텔의 바닥난방에 제한이 없고 주택평면으로 만들어진다면, 주택과의 실질적인 차이가 없어진다. 바닥난방설치의 허용면적이 30평대 아파트의 실면적과 동일하게 확대된다면 말할 것도 없다. 그렇게 되면 오피스텔이 주상복합같은 아파트에 적용되는 분양가상한제를 회피하는 방안으로도 부각될 수 있다. 이는 도생도 동일하며 기존 사례도 쉽게 찾아볼 수 있다. 물론 동일면적의 아파트보다 관리비나 세금이 높다는 등의 차이는 존재하지만 분양사업자가 크게 고민할 사안은 아니다.

주택공급과정의 인허가에 소요되는 시간을 단축하도록 통합심의를 의무화하는 것은 장점과 단점을 동시에 가진다. 안건에 따라서는 건축과 경관, 교통분야 등의 심의를 한번에 시행하는 것이 효율적이다. 빠른 심의는 사업자에게도 좋다.

하지만 통합심의가 부작용을 초래할 가능성도 배제할 수 없다. 심의단계에서 제기된 보완점들을 수정안에 반영하려면 여전히 물리적인 시간이 필요하기 때문이다. 때문에 인허가 속도를 높이겠다는 방침을 달리 본다면 사업심의단계에 소요되는 시간이 충분치 못할 수 있다는 의미가 된다. 예를 들어 종전에 9개월이 걸리던 인허가기간을 2개월로 단축한다면 그 과정에서 졸속심의의 여지를 배제하기 어렵다. 때로는 심의통과를 강요하는 모양새가 될 가능성도 간과할 수 없다.

따라서 통합심의는 의무화에 앞서 세부적인 논의가 있어야 한다. 규제는 불필요한 것에 한정해서 개선하고 줄여야 한다는 전제를 잊어서는 안된다.

고분양가 관리제도를 개선하고 분양가 상한제의 심의기준을 마련함으로써 제도의 투명성을 높이려는 취지는 매우 바람직하다. 이와 관련해 업계에서는 분양가를 높이는 내용의 개편을 요구할 가능성이 높지만, 이는 청약수요자 등의 입장에서 쉽게 동의하기 어렵다는 점을 유의할 필요가 있다. 일부 시민단체의 반발도 쉽게 예상할 수 있음은 물론이다.

주택공급에 얽힌 이런 사안들을 금새 풀어내기는 쉽지 않다. 그렇지만 여러 가능성을 타진하고 다양한 시도를 꾀하는 것은 사회적으로 꼭 필요한 일이다. 정책당국의 꾸준한 노력이 아무쪼록 주택공급확대와 부동산시장의 안정이라는 최종목표에 보탬이 되기를 희망한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원

주요 약력

① 공공기관 자문위원(부동산· 민간투자사업 등) 다수

② 건축· 경관· 도시계획위원회 위원 다수

③ 도시· 공공· 디자인위원회 위원 다수

④ 명예 하도급 호민관· 민간전문감사관

⑤ 한국산업인력공단 출제위원 등

조강욱 기자 jomarok@asiae.co.kr