가계약은 안돼…세 낀 1주택자 매물은 실거주 유예 미적용[양도세 보완 Q&A]

가계약·사전거래약정 계약으로 인정하지 않아
실거주 의무 유예 위해 개인정보 동의서 등 필요

정부가 다주택자 양도소득세 중과 조치를 오는 5월 9일 부활하기로 하면서 구체적인 조치를 함께 제시했다. 지난해 신규 지정된 조정대상지역 주택 매입 대상을 무주택자로 제한하지 않기로 했으며 세입자가 있는 서울 아파트의 경우 기존 임차계약이 남아있다면 길게는 2년까지 입주를 늦출 수 있다. 일선 현장에서 궁금해할 법한 내용을 문답 형식으로 정리했다.

서울 시내 대규모 아파트 단지 내 위치한 공인중계사 앞에 아파트 매매 정보가 붙어 있다. 2026.02.05

-다주택자의 매물 중 세입자가 있고 무주택자가 매수할 경우 입주를 유예한다고 하는데, 주택 소유 여부를 어떻게 확인할 수 있나.

△토지거래허가 신청 및 심사 단계에서 확인 가능하다. 지방자치단체에서 신청일로부터 15일(영업일) 이내 허가 여부를 심사하는데, 이는 입주시점과 상관없이 진행한다. 매수의향인의 무주택자 여부는 허가 신청 시점을 기준으로 한다.

-주택담보대출을 받을 때 전입 의무도 유예되는가.

△지난해 6·27 가계부채 대책에 따라 주택 구입목적으로 대출을 받으면 6개월 내 전입해야 한다. 이러한 전입 의무 조항을 그대로 두고 임대차계약만료일로부터 1개월을 추가해 더 늦은 시점까지 가능하도록 했다. 실거주 이후 전입신고까지 걸리는 시간 등을 감안했다.

-세입자가 있으면 실거주 의무가 유예되고 주담대 전입신고도 기한도 유예된다는데, 매도인이 1주택자일 경우에는 어떻게 되나.

△유예 조치가 적용되지 않는다. 이번 보완책은 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치여서 2주택 이상 다주택자 매물에만 적용하기로 했다.

-오는 5월 9일 이전에 맺는 가계약이나 토지거래허가 신청 전 약정서만으로 유예가 가능한지.

△가계약이나 사전거래약정은 계약으로 인정하지 않는다. 명확하게 오는 5월 9일 이전까지 매매계약을 맺고 계약금을 주고받은 사실이 증빙서류로 확인돼야 한다.

-비강남권 등 신규 조정대상지역에선 실거주 의무가 4개월에서 6개월로 늘고 매수인을 무주택자로 제한한다고 했는데, 기존 세입자의 잔여 임차기간이 6개월 미만인 주택을 무주택자만 살 수 있다는 건가.

△이 경우 유주택자도 가능하다. 다만 규제지역에서는 주택 매수 후 실거주 의무가 있다는 점을 감안해야 한다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습. 연합뉴스

-전세대출을 이용 중인데 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출이 회수된다. 전세대출을 이용하고 있는 무주택자가 주택을 매수하기는 어렵지 않은가.

△구입한 아파트에 세입자가 살고 있다면 해당 임대차계약의 잔여기간까지 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기지역·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트를 사면 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수되는데, 다만 취득한 아파트에 세입자가 있고 임대차 기간이 남았다면 신규 매수자의 전세대출 회수는 유예된다.

-임대중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가로 서류를 내야 하나.

△전세계약서나 임대차계약서, 개인정보 동의서가 필요하다. 이번 실거주 유예 조치는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래할 때에 한해 적용된다. 이러한 요건을 확인하기 위해 임대차·전세계약서가 필요하며 다주택자, 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보동의서를 추가로 받기로 했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr