[Why&Next] 다주택·고가주택 동시 조준…집값보다 '기대심리' 잡는다

부동산 자원 과도…성장잠재력 훼손 우려
양도세 중과부활 유력·1주택자 장특공 만지막
중과부활 시 1세대 3주택자 최고 세율 82.5%

이재명 대통령이 연일 부동산을 '비생산적 자산'으로 규정하며 강도 높은 메시지를 내놓는 것은 부동산에 자원이 과도하게 쏠릴 경우, 국가 성장 잠재력까지 훼손할 수 있다는 문제의식에서다. 단기적인 부동산 대책이 아니라 자원을 생산적 분야로 이동시킬 수 있는 중장기 구조 전환이 필요한 시점이라는 것이다.

28일 관계 부처에 따르면 재정경제부는 현재 연구용역 등을 통해 부동산 세제 전반을 검토 중이다. 주목할 점은 연구용역을 재경부 내 부동산시장과가 아닌 재산세제과가 담당하고 있다는 점이다. 부동산시장과가 주택 수급, 가격 동향, 거래 위축 여부 등 주로 단기시장 안정 대응에 집중한다면, 재산세제과는 대체로 종합부동산세·재산세·양도소득세 등 자산 과세 체계, 세목 간 관계와 조세 형평성 등 중장기 세수 구조 전반을 설계하는 측면이 강하다.

이 부서가 연구용역을 주도한다는 건 특정 세율이나 한시적 유예 여부를 넘어 보유세와 거래세의 역할 분담, 과세 기준과 공제 구조 등을 포함한 세제의 '틀 자체'를 다시 짜고 있다는 의미로 해석된다. 이는 이 대통령이 강조한 "부동산에 비정상적으로 집중된 자원 배분을 바로잡겠다"는 문제의식과 정확히 맞닿아 있다. 다시 말해 이번 부동산 세제 논의는 시장을 진정시키기 위한 응급 처방이 아니라, 부동산을 통한 자산 증식 구조 자체를 바꾸겠다는 장기적 설계 작업에 가깝다는 평가다.

이재명 대통령, 신년기자회견 발언 (서울=연합뉴스) 김도훈 기자 = 이재명 대통령이 21일 청와대 영빈관에서 열린 신년기자회견에서 발언하고 있다. 2026.1.21 superdoo82@yna.co.kr(끝)＜저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포, AI 학습 및 활용 금지＞

다주택자 양도세 중과 부활 유력..."비정상적 완화 종료"

그동안 이 대통령의 발언과 정책 흐름을 종합하면, 정부가 실제 손댈 가능성이 높은 부동산 세제는 크게 세 갈래로 압축된다. 집을 팔거나, 보유할 때 내는 세금 체계 모두가 조정 대상이다. 우선 가장 분명한 지점은 다주택자 양도세다. 양도세는 부동산이나 주식 등을 팔 때 발생한 '차익'에 부과되는 세금이다. 이익이 발생해야 과세가 이뤄진다는 점에서 거래세와 구분된다.

정부는 그동안 한시적으로 유예해온 '다주택자 양도세 중과'를 예정대로 오는 5월 9일 종료하겠다는 입장이다. 이 대통령이 사실상 "이미 종료가 예고된 정책"이라며 추가 연장 기대를 일축한 만큼 집행 가능성이 높다. 현행 양도세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45%다. 그러나 5월 10일부터 중과가 부활하면 조정대상지역 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 추가된다. 여기에 지방소득세(10%)까지 포함하면 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달한다. 정부는 이를 두고 '비정상적 완화의 종료'로 규정했다.

다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 다주택자에게 적용되던 장기보유특별공제(장특공) 혜택도 함께 사라진다. 현재는 다주택자라도 보유 기간 1년당 2%포인트씩, 최대 30%까지 양도세를 감면받을 수 있지만 중과 유예가 끝나면 이 혜택 역시 전면 배제된다. 실제 세 부담 증가는 상당할 전망이다. 10년 이상 보유한 아파트를 매도해 양도차익 10억원을 얻은 3주택자의 경우, 현재 양도세는 약 3억3000만원 수준이지만, 중과와 장특공 배제가 동시에 적용되면 세금은 두 배 이상인 7억원 중반대로 뛴다.

정부가 서울과 경기도 일부 지역에 '주택시장 안정화 대책'이 발표된 이후 전세 물향이 사라질수 있다는 우려가 나오고 있다. 16일 서울 마포의 한 부동산 매물 안내판의 전세 안내물에 엑스(X)표시가 되어 있다. 2025.10.16 윤동주 기자

1세대 1주택자 세제 조정 가능성도

그동안 상대적으로 보호받아온 1세대 1주택자의 장특공 제도 역시 조정 가능성이 열려 있다. 이 대통령이 "다주택은 물론, 비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기 목적이라면 장기 보유를 이유로 세금을 깎아주는 건 이상하다"고 언급하면서다. 현재 1주택자는 양도가액이 12억원을 초과해도 10년간 거주했다면 양도차익의 최대 80%까지 공제받는다. 이 제도는 실수요자 보호를 명분으로 유지돼 왔지만, '똘똘한 한 채' 선호를 심화하고, 강남 및 상급지로 자산 쏠림을 부추기는 데 일조했다고 비판받았다. 시장에서는 실거주 요건을 강화하거나, 비거주 1주택자에 대한 혜택을 축소하거나 박탈하는 방향이 유력하다는 관측이다.

보유세 강화 가능성도 점차 구체화하고 있다. 종합부동산세가 대표적이다. 종부세는 집을 팔지 않고, 가지고만 있어도 매년 내는 세금이다. 윤석열 정부 시기인 2023년 종부세 기본공제액을 9억원으로 완화했던 세율을 6억원으로 조정하는 방안이 거론된다. 특히 주목되는 부분은 공정시장가액비율이다. 종부세는 공시가격에 이 비율을 곱해 과세표준을 산정하는데, 현재 60%인 비율을 과거 수준으로 끌어올릴 경우 법 개정 없이도 보유세 인상 효과를 낼 수 있다. 시행령 개정만으로 가능한 만큼, 정부가 정책 효과를 빠르게 체감할 수 있는 수단으로 검토할 여지가 크다. 대한부동산학회장을 지낸 서진형 광운대 법무학과 교수 "조세는 항상 부동산 시장 증가에 영향을 미쳐왔다"며 "특히 다주택자의 경우 양도세 중과 유예 종료에 따른 세제 손해를 보며 집을 팔 이유가 없다. 증여하거나 버티는 등 실제 부동산 시장에 끼치는 영향을 제한적일 수 있다"고 전망했다.

세종=이동우 기자 dwlee@asiae.co.kr