신세계, 청담동 럭셔리 호텔 개발 '속도'…"올 상반기 착공"

기한이익상실 위기 넘기고 PF 전환 앞둬
인허가 마무리 단계…올해 상반기 착공
역세권 활성화 사업 수혜, 용적률 800%

신세계그룹이 서울 강남구 청담동 옛 프리마호텔 부지 개발에 속도를 높이고 있다. 강남 최고 노른자땅에서 럭셔리 호텔과 주거단지를 조성하는 이 사업은 지난해 연말 건축허가를 받아 올해 상반기 착공에 들어간다.

14일 유통업계에 따르면 신세계그룹의 부동산 개발 자회사 신세계프라퍼티가 주도하는 프로젝트금융투자회사(PFV)인 신세계청담PFV는 지난해 12월 청담 프리마호텔 부지 개발에 대한 건축허가를 받았다. 통상 도시 개발 사업은 ▲도시관리계획 수립·결정 ▲열람공고 및 주민 의견 수렴 ▲도시건축공동위원회 심의 ▲지구단위계획 결정·고시 ▲인허가 절차 ▲건축허가(세부 절차) ▲착공계 제출 ▲착공 등의 순서로 진행된다.

12월 건축허가 받아…올해 상반기 중 착공

신세계그룹은 인허가의 주요 절차 마친 만큼, 올해 1분기 중 지반굴착심의(굴토심의) 등 착공 전 세부 절차를 마무리하고, 2분기 착공계를 제출할 계획인 것으로 파악됐다.

이 사업은 서울 강남구 청담동 옛 프리마호텔 부지에 지하 8층~지상 38층, 연면적 약 7만㎡ 규모의 복합시설을 조성하는 프로젝트다. 5성급 호텔과 고급 레지던스, 문화시설이 결합한 프리미엄 복합공간으로 개발될 예정이다.

현재 신세계프라퍼티는 본 프로젝트파이낸싱(PF)을 위한 자금 모집을 진행 중이다. 이를 위해 회사는 지난해 11월16일 만기였던 브릿지론을 연장했다. 브릿지론은 토지 매입과 초기 사업 추진을 위한 단기 자금으로, 본 PF 조달이 완료되면 상환된다. 신세계프라퍼티 관계자는 "큰 틀의 인허가 절차는 마무리된 상태로 잔여 인허가를 마치는 대로 올해 상반기 중 착공에 들어갈 계획"이라며 "PF 자금 조달에도 큰 어려움은 없는 상태"라고 설명했다.

신세계청담PFV는 지난달 신세계건설과 4013억원 규모의 복합시설 신축공사 도급 계약을 체결했다. 설계와 공사 범위가 확정된 상태에서 체결된 본계약으로, 공사비는 약 2개월 단위로 공정률을 확인해 지급하는 기성금 방식이다.

공공기여도 이뤄졌다. 신세계는 개발 인센티브 요건을 충족하기 위해 강남구에 약 1200억원 규모의 토지를 기부채납했다. 이는 서울시의 역세권 활성화 사업과 연계된 조치로, 용적률 상향 등 도시계획 인센티브를 적용받기 위한 것이다.

앞서 지난해 2월 서울시는 제3차 도시·건축공동위원회를 열고 해당 부지를 역세권 활성화 사업 대상지로 선정했다. 제3종 일반주거지역과 일반상업지역이 혼재돼 있던 이 부지는 일반상업지역으로 변경됐다. 이에 따라 최대 용적률 800%, 최고 높이 195m까지 건축이 가능해졌다. 다만 서울시는 전체 용적률의 50% 이상을 호텔(관광숙박시설)로 사용하도록 의무화하고, 부지 면적의 28.5%를 공공기여로 활용하도록 했다.

신세계그룹은 해당 시설에 글로벌 프리미엄 호텔 브랜드 유치를 추진 중이다. 업계에서는 글로벌 럭셔리 호텔·리조트 그룹인 아만(Aman)그룹의 최상급 브랜드 '아만'이 유력 후보로 거론하고 있다. 신세계프라퍼티는 "글로벌 호텔 브랜드들을 모두 놓고 확인하고 있으며, 확정된 것은 없다"는 입장이다.

벼랑끝에 몰린 청담동 부지…럭셔리 호텔·최고급 주거공간 탈바꿈

신세계그룹 청담 프리마호텔 부지 개발 사업 개요 위치. 서울시 제공.

청담 프리마호텔 부지는 한 때 좌초 위기에 놓였던 사업지다. 당초 이 부지는 디벨로퍼 미래인이 하이엔드 주거시설 '르피에르 청담'을 조성하기 위해 르피에르청담PFV를 설립하고 약 4100억원에 부지를 인수했다. 이후 미래인은 새마을금고, 우리금융캐피탈, 비씨카드, 신한은행, 신한캐피탈 등으로 구성된 대주단으로부터 약 4640억원 규모의 브릿지론을 조달하며 개발을 추진했다.

하지만 2022년 레고랜드 사태를 계기로 부동산 PF 시장이 급격히 경색되면서 위기를 맞았다. 2023년 브릿지론 만기 연장이 이뤄지지 않으며 기한이익상실(EOD) 상황이 발생했다. 새마을금고가 만기 연장에 반대한 것인데, 이후 해당 부지는 시장에서 고위험 사업장으로 분류되며 개발이 사실상 멈춰 섰다.

2024년 5월 신세계그룹이 참여하면서 개발에도 속도가 붙었다. 신세계프라퍼티는 시행법인 '하이퍼청담PFV(옛 르피에르청담PFV)'의 지분 50%를 인수하며 사업 전면에 나섰다. 미래인과 공동으로 개발을 추진하겠다는 구상에서다. 참여 직후 지분 구조는 신세계프라퍼티 50%, 미래인 계열 데몬스 약 44.9%, 무궁화신탁 5%, 미래개발3 0.01%로 재편됐다.

한편 미래인 측은 최근 시행 구조를 조정했다. 지난달 신세계청담PFV는 공시를 통해 미래인 계열 데몬스가 보유하던 지분은 베이직일반사모부동산투자신탁1호로 이전됐다고 밝혔다. 펀드를 통한 간접 참여 방식으로 전환해 시행 리스크를 낮추고 투자 구조를 효율화하기 위한 조치로 분석된다.

이민지 기자 ming@asiae.co.kr