집값 상승세 이어지는 과천, 직주근접 오피스텔 ‘과천 렉서’ 이목 집중

2025년 집값 상승 상위 지역들의 공통된 핵심 요인이 '직주근접'이라는 분석이 나오고 있다.

KB부동산에 따르면 최근 1년(2024년 9월~2025년 10월) 집값 상승률 TOP3 지역의 공통점은 직주근접 지역인 것으로 나타났다.

▲과천, 과천지식정보타운에는 IT, 바이오, 게임 산업 등 첨단 융복합클러스터 형성▲ 강남은 테헤란로를 중심으로 한 대규모 비즈니스 타운 형성 ▲분당은 판교테크노밸리 기반 AI·IT산업 중심지가 형성되는 등 공통점은 '대규모 일자리 + 고품질 주거 인접성'이다.

특히, 과거 '서울 인근 베드타운'으로 분류되던 과천이 서울 강남권을 제치고 집값 상승률 1위에 오른 것에 대해 부동산 전문가들 사이에서 의미 있는 변화로 받아들여지고 있다.

과천시는 현재 가장 빠르게 산업체 근로자·기업 본사·연구소가 유입되는 도시 중 하나로 꼽힌다. 핵심 배경은 바로 과천지식정보타운 개발이다.

과천지식정보타운에는 총 30개 블록의 자족시설용지가 공급이 되었다. 이 중 23개(약 77%) 블록이 준공을 완료하여 800여개의 기업이 입주를 완료하였고 근무 인원은 3만명 이상으로 추산된다.

입주 기업들의 면면을 보면 경영지표가 우수한 증권시장 상장기업, 미래 성장성이 우수한 기업들로 채워져 있다. 제약·바이오(광동제약, 한국인삼공사, 안국약품, JW중외제약), IT·디지털·교육(펄어비스, 가비아, 비상교육), 여기에 2027년 '넷마블 G-TOWN' 준공 예정, 향후 추가 기업 유입 및 글로벌 개발사·협력업체 집적효과가 기대되고 있다.

전문가들은 이를 두고 "과천은 산업이 들어오고 사람과 자본이 따라붙는 전형적인 도시성장의 선순환 단계에 진입했다"라고 분석한다.

기업 이전과 근무 인구 증가가 가시화되면서, 거주 수요도 빠르게 늘고 있다.

통계에 따르면 최근 2년간 과천의 순유입 인구는 약 12.4% 증가하였다. 고소득의 젊은 직장인들이 대거 유입이 되면서 신축 오피스텔의 입주 후 공실률 2% 이하 유지하고 있다. 그리고 오피스텔 임대료는 불과 1년 새 평균 19~24%로 고공행진을 하고 있다.

부동산 전문가는 다음과 같이 평가했다.

"도시의 집값은 교통보다 산업과 직장이 먼저 움직인 곳이 가장 빨리 오른다. 과천은 이제 '미래 잠재력'이 아니라 '실체가 채워진 도시'가 되어 가고 있다. 지금의 과천의 양질의 직장수요 증가와, 오피스텔 관심 확대는 구조적 변화의 결과다."

특히 2025년 10·15 대책 이후 아파트 대출 규제(LTV 제한)와 비교해, 오피스텔은 최대 LTV 70% 적용 가능하다는 점에서 투자자와 실수요자 모두의 관심이 오피스텔로 이동하는 모습이다. 금융시장에서는 이를 규제로 인한 투자처 이동 현상(Policy-driven demand shift)"으로 정의한다.

상기 CG, 이미지, 내용은 소비자의 이해를 돕기 위한 것으로 실제와 다를 수 있습니다.

이와 같은 시장 흐름 속에서 최근 준공 후 분양을 진행하는 '과천 렉서(LEXER)'가 투자자들 사이에서 높은 주목도를 받고 있다. 과천렉서는 준공 후 분양상품이기에, 실물 확인이 가능하고, 공정·품질 불확실성 제거한 장점을 가진다. 그리고 무엇보다 중요한 점은 자족형 직주근접 신도시인 과천지식정보타운에서도 최중심에 자리하고 있다는 점이다.

4호선 과천정보타운역(예정), 넷마블 G-Town(공사중)과 마주하고 있어 미래가치 또한 탁월하다. 과천 렉서는 2025년 12월 샘플하우스 오픈과 함께 오피스텔 분양 일정에 돌입했다.

과천지식정보타운 상권의 중심 역할을 맡게 될 과천 렉서 상업시설에 대한 기대감도 커지고 있다. 인근 주거단지 8,400여 세대와 지정타 내 약 27,000여 명의 근무자가 만들어내는 탄탄한 배후수요를 기반으로, 생활·출퇴근 동선 한가운데 위치해 유동 인구가 자연스럽게 모이는 구조다.

특히 지정타에서도 '가장 좋은 자리'로 평가받는 대로변 코너 입지를 확보해 주변 아파트와 주요 기업 사옥을 오가는 직장인·거주민 모두가 필연적으로 지나치는 스트리트 상권을 형성한다. 여기에 2027년 개통 예정인 과천지식정보타운역이 바로 앞에 들어서면 역세권 상권의 집객력까지 더해져 상업시설 가치도 더욱 부각될 전망이다.

최근 산업 중심지 및 첨단기업 집적 지역의 주택가격 상승 흐름은 한가지 시장 원칙을 다시 증명하고 있다. "일자리가 생긴 곳에 주거 수요가 몰리고, 그다음 자본이 움직인다."

과천의 산업도시 전환, 기업 입주 확대, 인구 유입, 금융규제 변화는 향후 주거시장에 추가적인 상승 압력을 만들 가능성이 높다. 때문에 과천 내 신규 공급 중 실물 검증이 가능한 '과천 렉서'에 대한 시장의 관심이 더욱 집중되고 있다.

정진 기자 peng1@asiae.co.kr