프로젝트 리츠 28일 디데이…대기업 '잠자는 부동산' 깨운다[부동산AtoZ]

세 부담에 묶인 그룹 유휴자산
프로젝트 리츠로 '활로' 기대

오는 28일 시행되는 '프로젝트 리츠'가 세금 부담으로 묶여 있던 대기업 유휴자산 개발을 활성화하는 기폭제가 될 것이라는 전망이 나왔다. 프로젝트 리츠는 리츠(REITs·부동산투자회사)가 기존 투자·운영 업무 외에 개발까지 직접 수행할 수 있도록 한 새로운 제도다. 정부·지자체·법조계도 일제히 대응 체제를 서두르고 있으며 부동산 업계에서는 개발 시장의 판도가 재편될 것이라는 평가가 나온다.

현물출자 시 양도세 이연…대기업들 개발 유인 커져

16일 부동산업계에 따르면 이경자 삼성증권 리서치센터 대체투자팀장은 최근 '2026년 상업용 부동산 전망: 불확실성 속에서도 진화하는 개발시장' 보고서에서 "프로젝트 리츠는 주요 기업들이 보유한 양질의 부지가 개발될 수 있는 기반을 마련할 것"이라며 "세 부담으로 방치됐던 대기업 보유 부지가 개발을 위해 출회될 것으로 예상된다"고 했다.

핵심은 개발을 위해 토지나 건물을 현물출자할 때 양도세를 당장 내지 않고, 리츠 지분을 처분하는 시점까지 미룰 수 있게 한 이연 혜택이다. 기업 입장에선 초기 개발비용 중 가장 큰 장벽이던 세금 부담이 빠지면서 묶여 있던 부지를 자금 압박 없이 개발에 투입할 수 있다는 뜻이다.

프로젝트 리츠 28일 디데이…대기업 '잠자는 부동산' 깨운다[부동산AtoZ]

이 팀장은 "일본 주요 기업의 자산 대비 부동산 비중은 2~5%대"라며 국내 기업의 부동산 비중은 과중한 편이라고 평가했다. 삼성증권이 분석한 지난해 말 기준 주요 그룹 12곳의 자산총계(상장사 중심 별도 기준 합산)는 약 2207조원으로, 이 중 부동산 관련 자산(유형자산·투자부동산)이 차지하는 비중은 평균 13.2%(약 290조3600억원)다. 특히 롯데그룹은 총자산 약 82조원 가운데 부동산 관련 자산이 약 29조7560억원으로, 비중이 41.4%에 이른다. 이는 주요 그룹 중 가장 높은 수준이다.

이들 그룹의 부동산 보유 가치는 대부분 취득가로 계상돼 있어 실제 가치가 과소평가된 경우가 많다. 실제로 롯데쇼핑은 지난해 말 자산재평가를 통해 부동산 가치가 13조원에서 34조원으로 늘었다. 이 팀장은 "그간 세 부담으로 개발 혹은 매각이 어려웠지만, 프로젝트 리츠로 개발하면 양도세 부담을 덜고 완공 후 해당 부동산에 지배력을 가질 수 있다"며 "리츠 자산관리회사(AMC)가 프로젝트 리츠를 운용하고, 준공 후 계열 리츠가 편입하면 시너지도 기대된다"고 했다. "우수 자산을 합리적 가격에 확보할 기회"라는 것이다.

이미 '파일럿 딜' 찾기 경쟁

서울 서초구 서초동 롯데칠성 부지 위치도. 부지 면적은 약 1만3000평으로 강남역교대역 인근 핵심 입지에 자리한다. 서초구·삼성증권

업계는 제도 시행 직후 첫 프로젝트 리츠 딜이 어디에서 나올지 촉각을 곤두세우고 있다. 시장 선점이 향후 경쟁력을 좌우할 수 있기 때문이다.

첫 프로젝트를 성공적으로 완수하면 수조 원 규모로 성장할 시장에서 가장 먼저 실적을 쌓게 된다. 이는 이후 인허가 협상, 금융 조달, 투자자 모집 과정에서 핵심 경쟁력으로 작용할 수 있다. 대형 건설사와 AMC 은행권 부동산금융본부는 이미 물밑 경쟁에 들어간 분위기다.

시장에서는 롯데칠성음료의 서울 서초구 서초동 물류센터 부지가 1호 후보로 거론된다. 약 1만3000평 규모의 핵심 입지다. 삼성증권은 "올해 삼성전자가 바로 인근 부지를 평당 2억원에 매입했다"며 "이를 기준으로 환산하면 롯데칠성 부지 가치는 2조~3조원 수준으로 평가된다"고 했다.

엠디엠플러스가 경기 화성시 동탄신도시에 추진하는 2조원대 헬스케어 사업도 초기 적용 대상 후보로 언급된다. '1호 딜'로 거론되는 후보지들만 놓고 봐도 규모가 조 단위에 이르러 첫 거래가 어떤 기준을 세울지 시장의 관심이 쏠리고 있다.

'자본비율 2%' PFV 한계 넘어…"복합개발 시대 연다"

'PFV 개발→리츠 운영'으로 나뉘던 구조가 프로젝트 리츠 도입으로 '단일 체계'로 전환되는 과정을 설명한 도식. 국토교통부

프로젝트 리츠는 20년 넘게 쓰여온 프로젝트금융투자사(PFV) 체계를 사실상 대체할 것이란 분석이 나온다. 기존 PFV는 개발·분양 후 해산하는 명목회사 중심이었으나, 프로젝트 리츠는 개발 이후에도 자산을 직접 보유·운영하며 임대수익과 자산가치 상승까지 중장기적으로 관리한다. 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있도록 지원해 개발로도 수익을 낼 수 있게 하겠다는 취지가 담겼다.

기존 PFV는 자본비율이 2%에 불과한 경우가 일반적이었으나, 이달 시행되는 프로젝트 리츠는 기존 대비 10배에서 20배에 달하는 자본을 요구한다. 금융당국 역시 PF 시장 혁신을 위해 'PF 자본비율 상향' 일관되게 추진해왔다. 이 팀장은 "프로젝트 리츠는 이러한 정책 방향과 맞물려 단일 자산 개발을 넘어 대규모 복합개발을 촉진하는 계기 될 전망"이라고 했다.

프로젝트 리츠는 자본 요건이 높아진 만큼 각종 세제 혜택을 부여받는다. 부동산 보유 단계에서부터 세금 부담이 크게 줄어든다. 우선 토지분 재산세는 PFV의 별도 합산과세(0.2~0.4%)와 달리, 더 유리한 0.2%의 단일세율로 분리과세를 적용받는다. 공모리츠로 등록할 경우 종합부동산세가 비과세된다. 이는 기존 PFV가 0.5~0.7%의 종부세 과세 대상이었던 것과 비교하면 상당한 혜택이다. 공모리츠는 일반 PFV가 내야 하는 4.6%의 취득세에서 최대 50%까지 감면받을 수 있다. 또한 기존엔 사업을 위해 국토교통부의 '영업인가'를 받아야 했던 것과 달리, 프로젝트 리츠는 '설립 신고'만으로도 사업을 신속하게 시작할 수 있다. 통상 1년 6개월이 걸리는 인가 기간이 대폭 단축될 전망이다.

로펌 업계 '프로젝트 리츠' 특수 총출동…국토부 "추가 인센티브 검토"

프로젝트 리츠 제도 시행을 앞두고 법조계도 분주하게 움직이고 있다. 주요 법무법인들은 일제히 전담 태스크포스(TF)를 신설하고, 거물급 전문가들을 영입하며 시장 선점을 위한 대응 준비에 나섰다.

법무법인 율촌은 우리투자증권 지점장 등을 거쳐 한국리츠협회 초대 사무국장을 역임한 박병태 고문을 중심으로 대응을 준비 중이다. 법무법인 광장은 국토부 1차관을 지낸 박선호 전 차관을 고문으로 올해 영입했다. 박 고문을 필두로 '프로젝트 리츠 통합지원팀'을 신설했다. 법무법인 지평은 '프로젝트 리츠 통합지원센터'를 출범시키고, 한국부동산원 리츠심사부장 출신인 김형준 전문위원을 영입했다. 법무법인 세종 역시 프로젝트리츠 TF팀을 구성하고 시장 대응에 합류했다.