"믿을 건 학군지"…100주만에 반등한 지방 아파트, 교육 1번지가 주도[부동산AtoZ]

10·15 대책 이후 학군지 중심으로 상승세 뚜렷
부산 해운대 0.29% 상승…‘학원가+신축’ 조합이 반등 주도
광주 남구, 울산 남구 등 각 지역 상승률 1위
101주 하락한 대구, 수성구 ‘선방’…지방도 양극화 심화
전문가 "지방도 똘똘한 한 채…학군지 쏠림 더 심해질 것"

일부 지방 아파트 가격이 심상치 않은 모습을 보이고 있다. 2년여 동안 하락세를 유지해왔던 곳들이 상승 반전하는 모습을 보이고 있다. 이들의 공통점은 '교육 1번지'다. 수년간 이어진 하락장에서 가격 방어 역할을 했던 학군지가 이번 반등 국면에서도 시장을 이끈 것이다. 다만 학군 수요가 특정 지역으로 집중되면서 지방 내 양극화가 더 심해질 것이라는 분석도 나온다.

부산 해운대구 마린시티 고층 아파트. 연합뉴스.

12일 한국부동산원의 '11월 1주차 전국 주간 아파트 가격 동향'에 따르면 지방 아파트 매매가격 변동률은 0.01%를 기록했다. 2023년 11월 넷째 주 하락 전환 이후 100주 만의 상승이다. 지역별로도 반등 흐름이 감지된다. '171주 하락장'을 끝낸 부산은 최근 2주 연속 올랐고(0.02%→0.03%), 광주도 77주 만에 반등(0.01%)했다. 울산은 0.11% 뛰면서 지방 광역시 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

상승세가 나타난 지역은 모두 학군지다. 특히 10·15 부동산 대책 이후 공표된 2주간 부동산원 통계를 분석한 결과, 지방 광역시의 핵심 학군지를 중심으로 가격 회복이 두드러진 것으로 나타났다. 울산 남구는 최근 2주간 누적 상승률이 0.30%로 지방 광역시 자치구 가운데 1위를 기록했다. 옥동·신정동 일대 학원가와 명문 학교가 몰려 있는 지역으로, '울산의 학군 중심지'로 불린다.

부산에서도 학군지의 강세는 뚜렷하다. 해운대구는 최근 2주간 0.29% 올라 부산 전체 1위를 기록했다. 센텀·좌동을 중심으로 새 아파트와 학원가가 결합해 신흥 학군지로 자리 잡았다. 부산 전통 학군지 동래구도 같은 기간 0.16% 상승하며 부산 내 세 번째로 높은 상승률을 보였다. 광주에서는 봉선동이 위치한 남구가 최근 2주간 0.09% 오르며 광주 1위를 기록했다. 교육 수요가 견고한 '광주의 대치동'이라는 평가를 받는 지역이다.

대구에서도 같은 흐름이 나타났다. 대구는 101주 연속 하락세를 이어가고 있지만, 범어동·황금동 학원가가 밀집한 수성구가 0.01% 상승했다. 최근 조사에서 대구에서 상승한 자치구는 수성구와 중구(0.08%) 두 곳뿐이었다. 나머지 6개 조사 지역은 모두 하락했다. 긴 하락장에서도 학군지가 버티고 있는 셈이다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장은 "지방 아파트 시장은 학군지를 빼놓고 설명이 안 된다"며 "소수 학군지가 지방 전체 평균을 끌어올리는 구조"라고 말했다. 그는 "가격을 결정하는 우선순위가 학군이며, 그다음이 전셋값과 미분양 규모"라고 덧붙였다.

시장에서는 10·15 대책 이후 나타난 수요 이동도 영향을 줬다는 해석이 나온다. 해당 대책으로 수도권 인기 지역의 갭투자(전세 낀 매매)가 사실상 막히면서, 지방 내 현금 보유 실수요가 다시 움직이기 시작했다는 분석이다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "지방 반등은 서울 큰손이 아니라 권역 내 수요가 주도하고 있다"며 "사천·진주에서 부산 해운대로 갈아타는 식의 '선호 지역 이동' 현상이 나타나고 있다"고 말했다. 그는 "지방에서도 '똘똘한 한 채' 현상이 더 강해지고 있다"며 "학군지 쏠림이 심해질 가능성이 높다"고 설명했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr