"진짜 재초환 폐지?"…부동산대책 후폭풍에 '공급카드' 급부상[부동산AtoZ]

민주당 국토위 의원들 "유예·폐지 검토 중"…전향적 입장 변화
야당 시절 반대하던 재초환, 여당 된 뒤 입장 선회
"서울 신규 주택 90%는 정비사업"…재건축 지연·갈등 해소 기대감↑
조국혁신당·당내 반대파 변수에 진통 예고
전문가 "공수표로 끝나면 더 큰 불신 초래"

여당의 국토교통위원회 소속 의원들이 10·15 부동산 대책 이후 악화한 여론에 대응하기 위해 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 또는 폐지의 필요성을 공개적으로 거론하고 나섰다. 지난 정권에서는 폐지를 반대했는데 태도를 바꾼 것이다. 시장은 반신반의하면서도 주택 공급 정상화를 위한 긍정적 신호라는 평가가 나온다.

여당의 '전향적 태도' 변화…재초환 "유예 또는 폐지" 거론

압구정 현대아파트./김현민 기자 kimhyun81@

문진석 더불어민주당 원내운영수석부대표는 23일 "(국회) 국토위 차원에서 재초환 완화 논의가 진행 중이며, 유예기간을 대폭 늘리거나 아예 폐지하는 두 안을 검토하고 있다"고 밝혔다. 복기왕 민주당 국토위 간사도 "시장 안정화를 유도할 수 있다면 폐지도 가능하다"고 언급했다. 규제지역 확대, 대출 규제 강화 등 강력한 수요 억제 일변도의 10·15 부동산 대책에 대한 비난이 커지자 공급에 진정성을 보여주기 위해 재초환 폐지 카드를 꺼내 든 것이다.

재초환은 정비사업 위축의 주범으로 꼽혀왔다. 재초환은 재건축으로 조합원 1인당 얻는 이익이 8000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 2006년 도입됐다가 시장 침체로 유예됐고 2018년 부활했다. 국토교통부에 따르면 지난해 말 기준 재초환 부과 예정 단지는 전국 58곳(서울 29곳)이다. 조합원 1인당 평균 부담금은 약 1억328만원(서울 1억4741만원) 수준이다. 다만 실제 환수된 사례는 없다. 재초환이 부활한 이후 지방자치단체들은 제도 폐지 가능성을 이유로 부과를 미루고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "재초환 완화는 장기적으로 주택 공급 확대의 실질적 촉매가 될 수 있다"며 "압구정·여의도·목동 등 지연 정비사업이 활성화하면서 도심 내 공급 불균형 완화에 기여할 것"이라고 말했다. 그는 "재초환은 조합원 심리와 사업 의지를 직접적으로 좌우하는 제도라 완화할 경우 상징적인 효과가 크며, 시장에 '정책이 바뀌고 있다'는 신호를 줄 수 있다"고 덧붙였다.

함영진 우리은행 부동산리서치 랩장도 "민주당의 전향적인 입장 변화는 긍정적 신호"라며 "서울의 신규 주택 90% 이상이 재건축·재개발 등 정비사업에서 나오기에 재초환 완화는 공급 확대 시그널이 될 수 있다"고 평가했다. 그는 "정부가 실제 제도 개선으로 연결한다면 신뢰를 얻을 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

"공수표로 그쳐선 안 돼…사업 갈등 완화 효과 분명"

민주당이 갑자기 재초환 폐지나 완화를 거론한 것은 10·15 대책의 후폭풍을 잠재우기 위한 수단이라는 의견이 많다. 윤석열 정부가 지난해 재초환 폐지를 공식 추진했을 당시에는 거대 야당이었던 민주당의 반대로 무산됐다. 이후 12·3 비상계엄과 탄핵 정국이 이어지며 법안 처리는 완전히 멈췄다. 특히 이재명 대통령의 대선 공약이나 이번 정부 세 차례에 걸친 부동산 대책에서 재초환 폐지·유예는 단 한 번도 언급된 적이 없었다.

실제 입법까지는 험로가 예상된다. 내부 이견과 조국혁신당 변수, 과거 자신들의 반대 전력까지 다양한 변수가 존재한다. 민주당 정책위의장을 지낸 진성준 민주당 의원은 지난 5월 "(재초환을) 시행해 본 뒤에 부담이 어느 정도인지를 판단해 봐야 할 것"이라며 재초환 폐지 반대 의사를 밝힌 적이 있다. 여기에 조국 조국혁신당 비상대책위원장은 민간 중심 재건축·재개발에 부정적이라, 야권 입장을 단일화하기 어려울 것이라는 의견도 나온다. 조 위원장은 최근 "민간 재건축·재개발은 아파트 가격을 띄울 뿐"이라며 "강남권에 양질의 초고층 공공임대 아파트단지를 조성해야 한다"고 주장했다.

전문가들은 민주당의 행보가 '공수표'로 그쳐서는 안 될 것이라고 지적한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "재초환 폐지는 단순히 상징적인 조치가 아니라 실제로 정비사업 내 갈등을 줄이는 실질적 효과가 있다"며 "조합원 간 분담금 부담 격차가 완화되면 관리처분 이후 단계에서 사업 추진 속도가 빨라질 것"이라고 말했다. 그는 "재초환 문제는 사업 진행의 실효성 측면에서 접근할 필요가 있다"며 "만약에 공수표로 그친다면 후폭풍이 더 거세질 것"이라고 덧붙였다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr