국평 '41억'에 팔리는 은마아파트…1억8000만원 더 내야 새 아파트 받는다[부동산AtoZ]

조합원 대상 희망 평형 설문, 추정분담금 공개
최고가 286㎡ 펜트하우스는 94억~97억원대
59㎡로 평형 줄이면 2억9000만~5억7000만원 환급

대치동 은마아파트의 재건축 추정 분담금이 가장 고가인 전용 286㎡ 펜트하우스 기준으로 최대 97억원으로 집계됐다.

13일 재건축 정비계획 변경안이 통과돼 재건축 정비사업에 속도가 붙은 서울 강남구 은마아파트. 2025.10.13 강진형 기자

23일 정비업계에 따르면 대치동 은마아파트 재건축 조합은 최근 조합원들을 대상으로 조합원 평형 설문을 실시하면서 분양 신청 때 평형별 추정 분담금을 안내했다.

전용 286㎡(115평) 펜트하우스는 31평(76㎡) 소유자 기준으로는 97억3000만원, 34평(84㎡) 소유자는 94억5000만원을 납부해야하는 것으로 추산된다. 펜트하우스는 최상층에 조성되며 84㎡ 기준 단가의 1.3배로 책정됐다.

전용 143㎡(57평) 펜트하우스를 분양받을 경우 추정 분담금은 31평 기준 37억4000만원, 34평 기준 34억5000만원을 납부해야한다.

128㎡(53평) 추정 분담금은 15억(34평)~17억9000만원(31평), 118㎡(47평)의 경우 12억3000만~15억1000만원, 109㎡(44평)의 경우 9억4000만~12억2000만원이다.

59㎡(24평)를 분양받을 경우 31평 소유자는 2억9000만원을 환급받고, 34평 소유자는 5억7000만원을 환급받는 것으로 추산됐다.

76㎡(31평)의 경우 34평 소유자는 6000만원을 환급받을 수 있고, 31평 소유자는 2억3000만원을 내야 한다.

국민 평형인 84㎡(34평)를 분양받는 경우 31평 소유자는 4억7000만원을 내고, 34평 소유자는 1억8000만원을 납부하면 된다.

96㎡(38평)의 추정 분담금은 31평 기준 8억4000만원, 34평은 5억6000만원이다.

오세훈(가운데) 서울시장이 13일 서울 강남구 대치 은마아파트 옥상에서 재건축 모형 도감을 살펴보고 있다. 2025.10.13 강진형 기자

조합은 공사비를 3.3㎡당 900만원으로 가정해 추정 분담금을 산출했고 향후 사업 진행 과정에서 인건비·원자재가격 상승으로 인해 공사비가 오를 것으로 전망했다.

조합은 "지난 9월 정비계획 변경으로 인해 84㎡ 동일 평형 기준 가구당 8000만원 이상 분담금이 절감됐지만, 그간의 공사비 인상분과 소방 면적 합산 등으로 조합 설립 시점(2023년 4월) 대비 상승했다"며 "건축계획과 인허가 과정에서 평형 일부는 삭제·변경될 수 있다"고 설명했다.

은마아파트의 지난 9월 기준 실거래가는 전용 76㎡ 33억8000만원, 84㎡ 41억7000만원이다. 호가는 76㎡ 36억5000만~38억원, 84㎡ 41억~43억5000만원이다.

은마아파트는 1979년 준공된 14층, 4424가구 규모의 단지다. 지난달 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 최고 49층, 5893가구로 정비계획을 확정했다. 이중 조합원 물량을 제외한 일반분양 물량은 365가구다. 재건축 단지 중 최초로 공공분양 물량(195가구)이 포함됐고, 공공임대 가구 수는 909가구다.

은마아파트는 2015년부터 주민 제안으로 재건축을 추진했지만 10년 넘게 사업이 정체됐다. 전임 시장 시절 35층 높이 규제로 50층 재건축 계획이 무산된 이력이 있다. 2023년 높이 제한 폐지 이후 수도권광역급행철도(GTX) C 노선 지하 관통 등으로 사업이 지연됐지만, 지난 1월 신통기획 자문 이후 8개월 만에 도계위 심의를 통과했다. 은마아파트는 용적률 특례를 적용받아 용적률을 300%에서 331.9%로 높이고 655가구를 추가로 공급할 수 있게 됐다. 서울시는 은마아파트에 재건축 처리기한제 등을 통해 인허가 기간을 단축시켜 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 잡고 있다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr