서울 '한강벨트' 아파트값, 文 정부 고점 넘었다(종합)[부동산AtoZ]

서울 11개 자치구가 문 정부 고점 넘어…한강벨트 중심 신고가 행진
신축 부족·금리 인하·전세가 상승 등 복합 요인에 매수세 회복
한강벨트·분당·과천 등 규제 가능성 거론…공시가·LTV 강화 가능성
전문가 "지방은 실수요 한계…정책 뒷받침 없인 상승세 지속 어려워"

이재명 정부 출범 이후 문재인 정부(2017~2022년) 당시 고점을 뛰어넘는 지역들이 속출하고 있다. 서울을 시작으로 수도권 핵심지, 일부 지방 중소도시까지 집값이 정점을 갈아치우는 흐름이 확산하고 있다. 집값 상승의 양상이 심상치 않자 정부가 조만간 집값을 잡을 추가 대책을 내놓을 것이라는 관측이 나온다.

서울 시내 아파트 모습. 연합뉴스.

9일 한국부동산원의 아파트 매매가격지수를 분석한 결과 서울의 11개 자치구가 문 정부 시절 고점을 모두 넘어섰다. 강남·서초·송파·용산·성동·마포·광진·양천·강동·영등포·동작구 등이다. 매매가격지수란 기준점 대비 가격의 변동률을 수치로 나타낸 것이다. 기준시점은 올해 3월31일을 기준(100)으로 한다.

구별로 보면 성동구가 문재인 정부 시기인 2022년 1월 고점(93.88)에서 올해 9월 5주차 110.26으로 뛰며 17.45% 상승했다. 송파구도 2022년 1월 93.99에서 현재 109.70으로 올라 16.71% 뛰었다. 서초구는 2022년 8월 고점(91.56)에서 107.66으로 17.58% 올랐다. 강남구도 2022년 6월 94.04보다 13.83% 오른 107.05를 기록했다.

용산구는 2022년 6월 고점(97.81)에서 현재 106.76으로 9.15% 올랐다. 마포구는 2022년 1월 101.29에서 108.06으로 6.68% 상승했다. 강동구(3.58%), 광진구(4.76%), 양천구(5.69%), 영등포구(2.43%), 동작구(1.44%)도 전고점을 모두 넘겼다.

결과적으로 한강에 인접한 11개 구 중 10곳이 전고점을 넘겼다. 한강 인접 지역 중 강서구는 유일하게 고점을 넘기지 못했다. 강서구의 현재 매매가격지수는 102.30으로 2022년 1월 기록한 전고점(111.09)보다 7.9% 낮다.

서울 전체 매매가격지수는 104.47로 문 정부 시절 고점인 104.63(2022년1월17일)에는 소폭 못 미친다. 노원·도봉·강북구 등 '노도강'과 금천·구로·관악구 등 '금관구' 외곽 지역의 회복세가 더뎌 평균을 끌어내리고 있는 탓이다. 이들 지역의 아파트 시세는 여전히 전고점과 10% 이상 격차가 있다.

이재명 정부의 첫 번째 주택공급대책인 '9·7대책' 발표 이후 잠시 주춤했던 집값은 다양한 요인이 맞물려 오름세를 기록하고 있다. 집값 상승에 대한 기대감, 신축 공급 부족과 기준금리 인하 추세, 전셋값 상승에 매매 수요로의 전이, 통화량 증가 등이 주요 원인으로 꼽힌다.

함영진 우리은행 부동산 리서치랩장은 "최근 신고가 비중이 높은 자치구는 성동·광진·강동·마포 등으로, 수요자 심리가 한강 벨트 중심으로 몰리는 양상"이라며 "한강 인접 지역을 중심으로 과열 양상이 짙어지며 향후 추가 규제 가능성도 제기되고 있다"고 말했다.

현재 시장에서는 추가 대책이 이달 중순께 나올 것으로 예상하고 있다. 대표적인 추가 대책으로는 공시가격 현실화율과 공정시장가액비율 상향을 통한 보유세 인상, 총부채원리금상환비율(DSR)·담보인정비율(LTV) 강화, 성동·마포 등 한강벨트 및 분당·과천 등의 투기과열지구·조정대상지역 지정, 토지거래허가구역(토허구역) 확대 등이 거론된다.

지방에서 고점을 돌파한 지역은 총 8곳이다. 경북 상주가 2021년 12월 고점 85.41에서 올해 103.10으로 20.71% 뛰며 전국 최고 상승률을 기록했다. 영주(13.57%), 문경(11.87%)도 두 자릿수 상승률을 보였다.

다만 일부 지역의 오름세가 지방 전역의 추세적 상승세로 옮겨붙기는 힘들 것으로 예상된다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "지방은 실수요 시장인데, 정책이 이를 뒷받침하지 못하면 상승이 장기적으로 이어지기는 어려울 수도 있다"며 "정주 여건 개선과 실효성 있는 지방 주택정책이 나와야 우상향 추세가 이어질 수 있을 것"이라고 말했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr