재건축 어려운 단지 '맞춤형 리모델링'…아파트 자산 가치 높인다[부동산AtoZ]

골조 유지하며 주차장 연결·커뮤니티 개선
삼성물산, 12개 단지와 파트너십 체결
현대건설, 이주 없이 주거환경 개선 추진
"사업비 조달방안 고려, 리모델링 특례 지원 필요"

삼성물산과 현대건설 등 대형 건설사들이 재건축 연한이 도래하지 않은 구축 아파트 주거 환경을 개선하는 맞춤형 리모델링 사업을 새로운 먹거리로 모색하고 있다.

삼성물산의 넥스트 리모델링 사업 개요. 삼성물산

삼성물산은 기존 건축물을 유지하면서 주거 성능을 신축 아파트 수준으로 개선하는 '넥스트 리모델링'을 추진한다. 지난 9월 서울, 부산, 대구, 광주 등 2000년대 초중반 준공한 12개 아파트 단지와 파트너십을 체결했다.

넥스트 리모델링은 해체와 증축 없이 골조를 제외한 모든 것을 바꾸고 첨단 시스템이나 주거 서비스를 제공하는 사업이다. 외관, 조경, 커뮤니티를 적용해 신축 아파트로 재탄생시켜 차세대 주거단지를 구현한다. 기존 구조를 활용하기에 공사 기간이 많이 소요되는 골조 공사가 생략돼 고위험작업을 줄이는 것은 물론 2년 이내로 공사가 가능한 것이 큰 장점이다.

현대건설은 지난 6월 준공 18년차인 삼성동 힐스테이트 2단지와 프리미엄 주거단지 조성을 위한 '신사업' 협약을 맺고 노후 단지 주거 개선 사업을 진행 중이다. 현실적으로 재건축이나 증축형 리모델링이 어려운 단지에 커뮤니티 시설과 외관, 공동주택 관리·제어 시스템과 주차장, 조경, 설비, 엘리베이터, 브랜드 등을 개선할 수 있는 주거환경 개선 사업이다.

공용부는 외벽과 주동 입구, 조경·커뮤니티 공간 등 외관 업그레이드뿐만 아니라, 지하 주차장 시스템, 전기차 화재 방지 설비, 스마트 출입 제어 등 첨단 기술이 적용된다. 입주민은 이주할 필요가 없고 층간소음 저감 구조나 고성능 창호, 에너지 저감 설비 등을 희망하는 가구에 적용하는 것이다.

현대건설의 하이라이브 사업을 통해 개선한 외관 투시도. 현대건설

20~30년 전과 비교해 주거공간에 대한 수요자들의 눈높이가 크게 높아지고 주거·생활양식도 변화하면서 커뮤니티 시설 등 부대·복리시설의 증축과 용도 변경, 주차장 증축, 건물·지하 주차장 연결시설 조성 등의 대규모 맞춤형 리모델링을 추진하고 있다. 커뮤니티 센터의 경우 실제 최근 일부 고가 아파트 단지에서는 입주자 대표회의 주도로 입주자 3분의 2 이상 동의와 함께 행위허가를 받아 커뮤니티 시설의 증축을 포함한 리모델링을 추진하고 있다. 주차장 증설 또한 단지 내 가용 공간이 있는 일부 단지에서 별도 주차타워를 짓는 방식의 리모델링을 검토하는 경우도 있다.

재건축과 리모델링 등 기존 주거환경 개선사업이 '도시 및 주거환경정비법'과 '주택법'을 적용을 받아 오랜 시간이 소요되지만, 맞춤형 리모델링은 '공동주택관리법'을 적용받는다. 입주자대표회의가 사업을 시행하고 시공사가 설계와 행정, 시공, 사후관리(AS) 등을 수행하는 방식이다. 사업 기간은 2년 미만이 소요될 것으로 예상된다. 공사 기간 중 많은 기간을 차지하는 골조 공사가 없어 고위험작업을 줄이는 것은 물론 2년 이내로 공사가 가능하다.

상당한 비용이 수반되는 만큼 소수 고급 주택단지를 넘어 전국의 많은 노후 공동주택에서 적용하려면 사업비를 보다 원활하게 조달 가능한 방안에 대한 고민이 필요하다는 지적이 나온다. 대규모 맞춤형 리모델링은 통상의 장기수선계획에 따른 수선의 범위를 넘어서는 경우가 많다. 이 경우 기존의 충당금만으로 감당할 수 없어 소유주들이 추가로 비용을 납부해야 하는 경우도 발생한다. 소유주 연령이나 경제적 상황이나 리모델링 필요성에 대한 주관적 판단, 부대·복리 시설 이용 패턴 등에 상당한 차이가 있어 동의율을 확보하는 것이 어려울 수 있다.

개축·재축·대수선, 증축·증설 등은 행위허가의 범위를 넘어, 상당한 시간과 비용이 소요되는 도시계획 변경 절차가 필요할 수 있다. 지구단위계획은 경미한 사안은 상대적으로 쉽고 빠르게 변경할 수 있도록 '경미한 변경' 범위를 규정하고 있다. 다만 최초 수립 후 용적률 10% 이내만을 경미한 변경의 범위로 정하고 있는데, 이미 경미한 변경을 통해 용적률을 10%에 가까이 변경한 경우 시·군의 도시계획위원회 심의 절차가 필요한 '중대한 변경' 절차 이행이 필요할 수 있다.

이태희 건산연 연구위원은 "준공 후 상당 기간이 지난 후 시행하는 부대·복리 시설의 리모델링에 대해서는 기존의 지구단위계획에서의 용적률 변경 내역과 관계없이 일정 범위, 예를 들어 5% 내 증축의 경우 '경미한 변경'으로 처리할 수 있게 하는 등의 특례를 제공할 필요가 있을 것"이라고 설명했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr